News

Advokaten svarar: Detta gäller vid uthyrning via Airbnb

2016-01-29
Datum: | av Egrannar

Hej Martina,

Jag vill hyra ut min bostadsrätt under en kortare tidsperiod. Måste jag ha styrelsen tillåtelse för att göra det?

Svar:
Av bostadsrättslagen följer att ett bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand med styrelsens tillstånd. Alla självständiga upplåtelser av lägenheter anses i lagens mening vara andrahandsuthyrningar, oavsett om de endast är på kort tid eller om den som nyttjar lägenheten inte betalar någon hyra. en uthyrning av en lägenhet genom Airbnb kräver därför tillstånd.

Det förutsätts dock ett självständigt nyttjande för att det ska vara en andrahandsupplåtelse.Om lägenhetsinnehavaren bor kvar i lägenheten och endast hyr ut ett rum så är det inte tillståndspliktigt.

Tillstånd till andrahandsuthyrning ska lämnas om bostadsrättshavaren har ”skäl” för uthyrningen och föreningen inte har ”befogad anledning” att säga nej till upplåtelsen. Genom senare års lagändringar har kraven på bostadsrättshavarens skäl för uthyrning sänkts, men det finns fortfarande ett krav på att bostadsrättshavaren under en tid inte ska ha möjlighet att nyttja sin lägenhet av olika anledningar, till exempel arbete eller studier på annan ort, sjukdom, köpt lägenheten för att bosätta sig efter pension eller att lägenheten är tillfälligt svårsåld och bostadsrättshavaren vill avvakta bättre försäljningsläge.

Om föreningen nekar tillstånd kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som då gäller över föreningens beslut. Föreningen kan anföra som ”befogad anledning” att tillstånd ska vägras att en alltför stor andel av föreningens lägenheter är uthyrda i andra hand, eller att många korttidsuthyrningar gör föreningen otrygg och sliter mer på fastigheten.

Föreningens styrelse kan inte begränsa bostadsrättshavarens rätt att hyra ut i andra hand mer än vad lagen säger. Föreningen kan alltså inte införa egna regler för andrahandsuthyrningar. Hyresnämnden har vid prövningar av ansökningar om uthyrningar till Airbnb nekat tillstånd då ”skäl” saknats. Det är dock en prövning som görs av varje enskilt fall.

Föreningen har en möjlighet att ta ut en avgift från de som hyr ut i andra hand. Rätten att ta ut avgift måste dock föras in i föreningens stadgar för att vara giltig, och är begränsad till 10 procent av ett prisbasbelopp (ca 4400 kr) per år per lägenhet.

Om en medlem hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd från föreningen eller hyresnämnden kan lägenheten förverkas, om det som läggs medlemmen till last inte är av liten betydelse. En helgs uthyrning genom Airbnb utan tillstånd är troligen inte förverkandegrund, men regelbunden uthyrning utan tillstånd kan vara det.

Martina Slorach

bostadsrättsbokStäll en egen fråga till Martina och ta chansen att vinna en bok


Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

Juristen svarar: Vad gäller när en brf ska förvärva en fastighet?

Datum: | av Egrannar

Hej Martina,

Vår förening har blivit erbjudan att förvärva en obebyggd grannfastighet med byggrätt. Hur många medlemmar måste säga ja till ett förvärv för att vi ska kunna genomföra ett köp? Och kan styrelsen få igenom att medlemmarna ska gå in med kapitaltillskott till ett förvärv och i så fall med hur mycket?

Svar:

Förvärv av en fastighet är i regel ett för föreningen stort beslut som föreningens högsta beslutande organ, stämman, ska behandla. I bostadsrättslagens 9 kap 16 § 3 punkt stadgas att om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, ska minst två tredjedelar av de röstande på stämman ha gått med på beslutet. Ett förvärv av en grannfastighet innebär i regel en utvidgning av föreningens verksamhet, och stämmobeslut med så kallad kvalificerad majoritet krävs därför troligtvis.

Titta även i föreningens stadgar om det där är reglerat hur beslut av denna typ ska fattas. Det kan i stadgarna finnas ytterligare krav på beslutet för att det ska vara giltigt. Däremot kan det inte ställas lägre krav genom stadgarna, lagens regler om kvalificerad majoritet är den lägsta ribban som beslutet måste ta sig över.

Ett sätt att få in pengar till föreningen är genom höjning av medlemmarnas insats. Olika regler gäller avseende beslut om insatshöjning beroende på om höjningen endast sker för vissa medlemmar, eller om det sker en jämnt fördelad höjning av insatserna.

Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, vilket torde vara fallet då föreningen är i behov av kapitaltillskott ska beslutet fattas på en stämma. Alla bostadsrättshavare ska enligt grundregeln ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet dock ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.

Om insatshöjningen rubbar förhållandet mellan de inbördes insatserna, till exempel om enbart vissa medlemmars insats höjs eller om man vill ta in samma summa från varje bostadsrättshavare trots att de tidigare betalat olika insatser, ska enligt huvudregeln samtliga berörda medlemmar godkänna beslutet för att det ska vara giltigt. Om inte alla berörda går med på beslutet blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. I detta fall är det alltså de som berörs av insatshöjningens uppfattning som spelar roll.

Martina Slorach

bostadsrättsbokStäll en egen fråga till Martina och ta chansen att vinna en bok


Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

Så ökar du värmen i lägenheten

2016-01-25
Datum: | av Jakob Stenberg

För kallt? Eller kanske för varmt? Vintern är tiden då temperaturen i lägenheten ofta upplevs som opålitlig. Egrannar reder ut hur du gör för att kontrollera värmen.

Vi har nog alla upplevt det: över en natt slår vinterkylan till och nattsömnen störs av vad som i det närmaste liknar polarvindar.

– Den vanligaste anledningen till att det är kallt i lägenheten är ett felaktigt injusterat värmesystem, även luft i systemet kan ställa till det, säger Lars Hagström på Ekedalens Energikonsult.

Den spontana reaktionen är att känna på elementen.

Vad bör man göra om elementen är kalla?

– Kontrollera att termostaten öppnar om du höjer värmen, även om rummet känns kallt kan termostaten nått sin arbetstemperatur. Vi har ofta termometrar nära våra fönster och kan få för oss att det är kallare i rummet än vad det är, säger Lars Hagström.

I tidigare blogginlägg har vi beskrivit hur du enkelt fixar kalla elementen. Ofta beror det på att luft samlats i elementets vattensystem. Med en elementnyckel öppnas ventilen upp, luft pyser ut och en jämn stråle vatten lämnar elementet.
Om inte det ger effekt och det är fel på elementet eller termostaten, bör du kontakta styrelsen.

Ett annat vanligt tillvägagångssätt för att åtgärda kyla är att stänga ventiler inne i lägenheten.

– Där bör man vara försiktig, man kan förstöra mycket för sig själv genom att stänga av ventilationen helt. Om det ylar ut varmluft genom kanalen så bör man stänga den, men inte helt. En bra luftväxling gör ofta mer nytta än skada för värmen genom att luften rör sig och blandar runt värmen bättre. Det beror även på vad för ventilationssystem man har, många moderna är väldigt känsliga, och fint intrimmade.

Ulrika Pettersson på energikonsulten FVB betonar också att det beror på ventilationssystemets utformning, om det finns tilluft kan ventiler stängas.

– Vid endast frånluft eller självdrag bör de inte stängas helt eftersom det är den enda passagen för frisk luft till lägenheten. Ofta kommer då luften in på andra ställen och man flyttar bara problemet, säger Ulrika Pettersson.

Har ni några konkreta tips för att hantera värmenivån i lägenheten?

– Täck inte för radiatorerna med soffa eller dylikt. Generellt är det en injustering av hela radiatorsystemet som erfordras, säger hon.

– Vi jobbar med Danfoss och Optimal 2-metoden för att injustera värmesystem med goda resultat och stora besparingar. Det bästa med systemet är att det blir näst intill omöjligt att ”skruva sönder av hjälpsamma vicevärdar som höjer värmen för att hjälpa frusna boende”. Föreningen bestämmer också vilken maxtemperatur man vill tillåta i lägenheterna och elementen förses med termostater och låsbara radiatorventiler som inte går att bryta upp, säger Lars Hagström.

 

 

 

Foto: Flickr.com(Bengt Nyman)

Majoriteten ser bostadsköp som långsiktig investering

2016-01-22
Datum: | av Jakob Stenberg

Ofta beskrivs bostadsmarknaden som en plats för spekulationer och trissade priser. Men i själva verket har de flesta bostadsägare ett långt perspektiv på bostadsköpet.

Tio år eller längre. Så länge planerar 63 procent av bostadsägarna i Sveriges tre storstäder att bo kvar i sina lägenheter. 21 procent tänker stanna kvar i mer än 15 år och bara tre procent planerar att flytta inom ett år. Det visar Skanskas bostadsrapport för 2015, som har ett särskilt fokus på nyproducerade bostäder i Stockholm, Göteborg och Malmö.

– Att så många ser långsiktigt på sitt boende är sunt i flera avseenden, exempelvis ur ett belåningsperspektiv. Siffrorna indikerar att storstadsborna inte är lika benägna att flytta så ofta som dagens trissade bostadsmarknad kanske ger sken av. Det stärker också tesen om att det till stor del är bristen på bostäder i storstäderna som driver på priserna, säger Magnus Lambertsson, försäljnings- och marknadschef på Skanska Nya Hem, i en kommentar.

Anklagelserna om bostadsmarknaden som en plats dominerad av spekulation hamnar ännu mer på skam när rapporten belyser hur vissa grupper resonerar kring bostadsköp. Närmare 70 procent bland de tillfrågade kvinnorna ser investeringen som långsiktig, och bland personer mellan 15 och 29 år planerar 80 procent att stanna länge.

Skanskas bostadsrapport visar även att:
… 36 procent är villiga att lägga 21-30 procent av sin månadsinkomst på boendet
… personer mellan 30 och 44 år oroar sig mest för en förändrad ekonomi
… 17 procent av storstadsborna skulle bli tvungna att flytta om kostnaden ökade med 1001 till 3000 kronor.

 

 

Om undersökningen:
Sifo har på uppdrag av Skanska gjort en undersökning med 1 014 respondenter i Stockholm, Göteborg och Malmö. Syftet har varit att kartlägga storstadsbornas inställning till nyproducerade bostäder och boendeekonomiska frågor överlag.

Foto: Flickr.com(News oresund)

Vanligt med felmätta bostäder

2016-01-21
Datum: | av Daniel Mellwing

Har du koll på hur många kvadratmeter din bostad är? Många bostadsrätter är nämligen felmätta, betonar Magnus Granstrup-Christensen, som jobbar på Svensk Areamätning. ”Uppskattningsvis är mellan 1/3–2/3 av alla bostadsrätter felmätta”, säger han.

Antalet kvadratmeter har väldigt stor betydelse för priset vid en bostadsförsäljning, inte minst i storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö. Men det många inte känner till är att många bostadsrätter är felmätta, betonar Magnus Granstrup-Christensen, som arbetar på Svensk Areamätning.

– Jag skulle säga att minst 1/3 är felaktigt uppmätta, förmodligen mer. Uppskattningsvis är mellan 1/3-2/3 av alla bostadsrätter felmätta. Det är dock svårt att ge säkra siffror eftersom de flesta som kommer till oss misstänker att deras lägenhet är felmätt, urvalet är alltså inte helt oberoende. Storleken varierar både uppåt och nedåt, säger han.

Vad beror det här på?

– Man lutar sig mot gamla siffror, då mätningarna inte gjordes lika noggrant. Före 1987 såg mätstandarden dessutom lite annorlunda ut, vilket också kan påverka den uppmätta storleken. I dag är det vanligt med vindar, vilket det inte var förr. Här har mätstandarden utvecklats på senare tid, säger han.

Att antalet kvadratmeter skiljer sig mot vad som uppges i bostadsrättens prospekt och annonser är allvarligt. I dag vet alla att en kvadratmeter kan kosta väldigt mycket pengar, inte minst storstäderna, betonar Magnus Granstrup-Christensen.

– Det är jättenoga med korrekta mätningar. För små lägenheter kan avvikelser på någon kvadratmeter hit eller dit påverka priset väldigt mycket, det kan snabbt handla om stora summor, säger han.

Han tipsar om att alltid mäta lägenheten innan en försäljning.

– Du ansvarar för det du säljer. Säg att du uppger att bostaden är 70 kvadratmeter när den i själva verket bara är 64 kvadratmeter. Om det upptäcks är det förmodligen bara att pynta upp, säger han.

Om du själv vill mäta din bostad så är det fullt möjligt. På Svensk Areamätnings hemsida finns det tydliga instruktioner på hur du ska gå tillväga.

Magnus Granstrup-Christensen menar att det kan vara bra att göra detta om man misstänker att bostadens storlek inte är korrekt. Men han poängterar att man bör kontakta en professionell aktör innan man lägger ut till försäljning.

– Då får man ett mätbevis och kan vara säker på att det är rätt och riktigt, säger han.

Foto: Flickr.com(News oresund)

Administrativa frågor svårast för styrelsen

2016-01-14
Datum: | av Jakob Stenberg

Många svenskar tvekar inför att bli styrelsemedlem i sin bostadsrättsförening. Men när vi väl sitter i styrelsen trivs vi med rollen.

För att en bostadsrättsförening ska fungera krävs en fungerande styrelse. Men ofta kan det vara svårt att locka medlemmar till att engagera sig i styrelsen. I en ny undersökning har Offerta frågat 100 styrelsemedlemmar över hela Sverige om hur de ser på sitt uppdrag.

Undersökningen visar att drygt var fjärde hamnade i styrelse eftersom det inte fanns någon annan att fråga. Elva procent kände sig tvingade att kliva in i styrelsen.

Allra svårast anses administrativa frågor vara, exempelvis frågor som rör upphandlingar. Men många svåra frågor för styrelsen kan enkelt undvikas.

– I vårt arbete med bostadsrättsföreningar märker vi att det kan underlätta att ta in en utomstående aktör för att komma vidare med frågor kring till exempel underhåll och framtida satsningar. Som marknadsledande tjänsteförmedlare får vi ofta frågor från bostadsrättsföreningar kring hur deras arbete kan underlättas på sikt. Till stor del handlar det om hjälp kring städ-, renovering- eller byggrelaterade arbeten, säger Jens Nilsson, vd på Offerta.se, i en kommentar.

Trots att många drar sig från att vara med i styrelsen, visar undersökningen att de allra flesta trivs med sitt uppdrag när de väl är på plats. 99 av 100 av de tillfrågade menar att de trivs bra eller mycket bra i sin roll som styrelsemedlem.

Köket är bostadens viktigaste rum

2016-01-11
Datum: | av Daniel Mellwing

Köket är bostadens viktigaste rum, enligt svenskarna. Sju av tio uppger att bra förutsättningar för att laga mat är det viktigaste när man ska köpa ett nytt boende. Det visar en undersökning av Fastighetsbyrån.

72 procent av svenskarna anser att bra förutsättningar för att laga mat är det viktigaste i ett nytt boende. Det näst viktigaste är bra ytor för avkoppling och sömn och det tredje viktigaste är bra förvaringsmöjligheter. Det visar en undersökning av Fastighetsbyrån.

– Bostadsspekulanter har mycket att ta ställning till och många olika saker ska stämma för det ska kännas rätt. Grundläggande är hur olika ytor kan användas och att spekulanterna ser att bostadens funktioner motsvarar deras behov. Finns det till exempel möjlighet att laga mat till stora sällskap och äta måltider med familj och vänner? säger Johan Vesterberg, presschef på Fastighetsbyrån.

Undersökningen visar dessutom att yngre personer värderar ytor för socialt umgänge högre än äldre personer. Däremot bryr sig yngre personer mindre om bra ytor utomhus för olika aktiviteter. För personer med barn är det även viktigt med bra ytor för lek och aktivitet. Däremot värderar personer med barn inte ytor för egen tid och sömn så mycket som man kanske skulle kunna tro.

Läs hela undersökningen på Fastighetsbyråns hemsida

Foto: Flickr.com(Veidekke_SE)

Svenskarna fixerade vid kvadratmeter

2016-01-07
Datum: | av Jakob Stenberg

Storlek snarare än funktionalitet. Så tänker svenskarna kring sina bostäder. Åtminstone om man får tro en ny internationell undersökning.

Skiljer sig svenskarnas syn på boende från andra länder i världen? Den frågan ställde sig Hemnet och genomförde en internationell undersökning i samarbete med opinionsinstitutet United Minds. Genom djupanalyser av bostadsportaler, intervjuer och statistik kring exempelvis skuldsättningsgrad och kvadratmeterpriser framträder ett intressant resultat.

Hemnet konstaterar att bostaden är en viktig statussymbol för många svenskar och berättar vilka personer vi är. Något som inte minst märks i vårt starka fokus på antalet kvadratmeter som bostaden utgör. I exempelvis Norge är antalet kvadratmeter inte alls lika viktigt. Samtidigt är vi svenskar mest trångbodda i Norden.

– Svenskarnas besatthet av kvadratmeter är intressant. I många andra länder är man snarare fokuserade på hemmets funktionella aspekter där antalet sovrum är standardmåttet för en bostad. Kvadratmeterpriserna har stigit med 150 procent på bostadsrätter i Sverige de senast tio åren. Då är det högst relevant att ha koll på om en fyrarumslägenhet är 100 eller 110 kvadratmeter, säger Staffan Tell, talesperson på Hemnet, i en kommentar.

Undersökningen konstaterar även att tyskarna hellre lägger pengar på bil än bostad, ryssarna prioriterar byggnadsmaterial framför inredning och för både amerikaner och danskar är bostadens läge av yttersta vikt.

Var tionde har varit avundsjuk på grannen

2016-01-04
Datum: | av Daniel Mellwing

En av tio svenskar har någon gång varit avundsjuk på sin granne. Att grannen har ett större och finare hem eller mer pengar till renoveringar är den vanligaste orsaken till avundsjuka, enligt en undersökning av Svensk fastighetsförmedling. ”Det är glädjande att den absoluta majoriteten inte känner avundsjuka till sina grannar”, betonar Tanja Ilic, vd på Svensk fastighetsförmedling.

Trevliga grannar är bland det viktigaste för att man ska trivas där man bor. Men även om grannarna är trevliga och hjälpsamma har en av tio svenskar någon gång varit avundsjuk på sin granne. Den vanligaste anledningen är att grannen har ett finare eller större hem eller har mer pengar till renoveringar, enligt en undersökning av Svensk fastighetsförmedling. I Stockholms län har 45 procent varit avundsjuka på att deras granne haft ett finare eller större hem och 30 procent har stört sig på att grannen har ett bättre läge.

Den absoluta majoriteten känner dock inte avund till sina grannar, betonar Tanja Ilic, vd på Svensk fastighetsförmedling.

– Det är väldigt roligt att konstatera. En god grannsämja är givetvis ett bra argument vid försäljning. Det är också intressant att de som äger sitt boende är betydligt mindre avundsjuka på att grannarna verkar lyckligare eller mer förälskade än de som hyr sitt boende, säger hon i ett pressmeddelande.

Foto: Flickr.com(Christer)