News

Vem ansvarar för balkongen?

2013-04-18
Datum: | av Daniel Mellwing

Det finns ingen lag som bestämmer hur ofta man måste besiktiga balkonger som hör till en bostadsrätt. Däremot är solklart vem som bär ansvaret om olyckan är framme – bostadsrättsföreningen.

Fastighetsägaren ansvarar för att balkongerna är säkra och för att eventuella skador åtgärdas i tid. Om olyckan är framme är det fastighetsägaren som bär ansvaret.

– Balkongen är en del av fasaden. Därför är det bostadsrättsföreningen som bär ansvaret för underhållet, säger Karsten Olsen, jurist på Bostadsjuristerna.

Det finns inga lagar som reglerar hur ofta balkongerna måste besiktigas. Balkongerna hör därför till de saker där underhållet ofta blir eftersatt.

Balkong bostadsrätt
Bostadsrättsföreningen ansvarar för att fastighetens balkonger är tillräckligt säkra. Foto: Vidar2010 (http://www.flickr.com/photos/vidar2010)

Eftersom balkongerna hör till fasaden måste den boende alltid ha styrelsens tillstånd vid åtgärder som ändrar fasaden utseende.

– Det är alltså inte OK att sätta upp en parabol eller att glasa in sin balkong utan styrelsens godkännande, säger han.

Om en bostadsrättsförening bestämmer sig för att renovera fastighetens balkonger måste alla medlemmar vara med och dela på notan.

– Ja, alla medlemmar måste vara med och betala oavsett om de har en balkong eller inte.  Det kan ibland vara problematiskt eftersom vissa kan känna sig orättvist behandlade, säger han.

Föreningen bär dock inte hela underhållsansvaret för balkongerna. Den boende ansvarar för det ”inre underhållet” på balkongen, som till exempel ytbehandling av balkonggolvet, medan föreningen ansvarar för själva betongstommen (det yttre underhållet).

– En bostadsrättshavare ansvarar för att reparera och underhålla sin egen balkongdörr. Men om dörren behöver målas utvändigt så går det under ”yttre underhåll” och då är det föreningen som är ansvarig att vidta åtgärder, säger han.  

Får man röka på balkongen? Även om det stör grannar?

– Det är en klurig fråga, som säkert har upprört många. Bostadsrättsföreningen kan inte utan vidare förbjuda en boende att röka på sin balkong, genom att till exempel reglera detta i stadgarna. Besittningsrätten är stark. Om en boende, som till exempel är allergisk, stör sig på en rökande granne kan den dock pröva saken på egen hand i domstol. Men enligt praxis måste man tåla ganska mycket, säger han.

Viktigt att ta upplysningsplikten på allvar

2013-03-27
Datum: | av Daniel Mellwing

Det finns flera saker att tänka på när man säljer sin bostadsrätt. Dels för att få ut ett så högt pris som möjligt, dels för att undvika krångel och onödiga konflikter med motparten.

För det första bör man kontrollera så att mäklaren som ska sälja lägenheten är seriös. En åtgärd kan vara att kontrollera så att mäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden (FMN).

Rikard Kvist, fastighetsmäklare på Widerlöv & Co, betonar att många människor inte känner till vilket ansvar de har när de säljer sin bostadsrätt.

– Som säljare har man en upplysningsplikt. Man är alltså skyldig att upplysa köparen om eventuella problem med lägenheten som är svåra att upptäcka. Till exempel om det finns en golvskada under ett tungt skåp, säger han.

I vanliga fall upprättas en frågelista vid en bostadsförsäljning där säljaren får ange driftskostnader, vad som ingår av fast och lös egendom samt eventuella problem med lägenheten som en köpare bör känna till. Men många tar inte upplysningsplikten på allvar, säger Eddy Lödkvist, fastighetsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling.

– Det är inte ovanligt att säljare ”missar” att upplysa köparen om brister i lägenheten. Det kan slå tillbaka mot säljaren i ett senare skede och man kan bli ersättningsskyldig, säger han.

Dessutom betonar han att det gäller att tänka på hur man uttrycker sig när man svarar på köparens frågor eller fyller i frågelistan.

– Ett svar som; ”jo, den fungerar” eller ”det är inget fel på den” kan betraktas som en garanti för köparen. Om man inte vet om något fungerar så ska man alltså inte uttrycka sig så. Det är bättre att säga att man inte vet eller att man ska ta reda på om sakerna fungerar. Det är aldrig negativt att påtala de brister som man känner till, snarare undviker man trubbel och stora kostnader i ett senare skede, säger han.

Säljaren är även ansvarig för att ytan på lägenheten stämmer, oavsett vad bostadsrättsföreningen anger.

– Har man sagt att lägenheten är 100 kvadratmeter när den i själva verket bara är 90 kvadrat har köparen rätt att få nedsättning av priset i efterhand. Det är onödigt. För vem vet? Lägenheten hade kanske sålt lika bra även om informationen var rätt från början, säger Eddy Lödkvist.

Det finns flera saker att tänka på inför själva visningen. Till exempel att även små skavanker kan sänka värdet på bostaden.

– I många fall tjänar man på att åtgärda ”lättfixade” saker, som trasiga lister eller en droppande kran, säger han.

Eddy Lödkvist rekommenderar att man går igenom Svensk Fastighetsförmedlings checklista ”Åtta steg till en lyckad försäljning” innan man säljer sin bostadsrätt.

http://www.svenskfast.se/Templates/Page____1925.aspx

Vanligt med slarviga bostadsköpare

2013-03-20
Datum: | av Daniel Mellwing

Att köpa en bostadsrätt är för många den största investeringen i livet. Ändå ägnar många inte mer än tio minuter på visningen innan de slår till på ett miljonobjekt. Eddy Lödkvist, fastighetsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling i Stockholm, höjer ett varningens finger.

 – Det finns en rad saker som en köpare bör kolla upp innan ett köp. Annars kan det få konsekvenser i ett senare skede, säger han.

Han betonar att det är viktigt att analysera föreningens årsredovisning.

– Det är viktigt att se hur belåningsgraden ser ut, hur räntekänslig föreningen är. Om föreningen gör stora underskott i dag, vad beror det på? Om det bara beror på avskrivningar är det inte hela världen, men om det beror på återkommande kostnader bör det ringa en varningsklocka hos köparen. För det kan innebära att månadsavgifterna kan komma att höjas, säger han.

Bostadsrätt
”Det är viktigt att ta undersökningsplikten på allvar när man köper en bostadsrätt”, säger Eddy Lödkvist, mäklare på Svensk Fastighetsförmedling i Stockholm. Foto: Trotonen: (http://www.flickr.com/photos/rotonen/)

 Dessutom berättar han att det är allt för vanligt att köparna inte tar deras undersökningsplikt på allvar.

– I Stockholm är köparna oftast på en visning 5-6 minuter, sedan lägger de bud. På den tiden hinner man inte undersöka saker som man borde göra.

Något som kan få konsekvenser, för köparen tar i princip på sig att köpa lägenheten i befintligt skick.

– Ofta handlar det om mindre saker som man missar, som att ett handtag är löst eller att en nyckel är trasig. Det är lätt och billigt att fixa. Men det kan ju handla om större saker, som är betydligt dyrare att åtgärda, säger han.

En annan sak som kan leda till en höjning av månadsavgiften är om föreningen inte äger marken som fastigheten står på, betonar han.

– Om föreningen inte äger marken utan endast arrenderar en tomträtt, så kan avgälden till staden öka kraftigt när avtalsperioden (10 år) löper ut. Det kan leda till kraftigt höjda avgifter för föreningens medlemmar. Det är något som köparen bör vara medveten om, även om detta problem har blivit mindre de senaste åren, säger han.

Eddy Lödkvist rekommenderar att man går igenom Svensk Fastighetsförmedlings checklista innan man slår till på en lägenhet:
http://www.svenskfast.se/templates/MinBostad/Templates/Checklist____5183.aspx

Vem betalar vattenskadan?

2013-03-12
Datum: | av Daniel Mellwing

Vattenskador är en av de vanligaste skadorna som uppstår i fastigheter. Att personer som bor i bostadsrätter råkar ut för att det droppar vatten från lägenheten ovanför är tyvärr inte ovanligt. Men vem ansvarar för att reparera skadorna?

Tänk dig följande scenario: En diskmaskin i lägenheten ovanför går sönder av en olyckshändelse och det rinner vatten som skadar innertaket i lägenheten nedanför. Vem ska betala för att reparera skadorna? Bostadsrättshavaren med den trasiga diskmaskinen, bostadsrättshavaren som fått innertaket förstört eller bostadsrättsföreningen?

– Alla bostadsrättshavare ansvarar för sin lägenhets inre (ytskikt på väggar, tak och golv), enligt Bostadsrättslagen. Det innebär att bostadsrätthavaren som fått sitt innertak eller tapeter förstörda själv ansvarar för att reparera skadorna, säger Håkan Franzén, hus- och hemförsäkringsexpert på Trygg-Hansa.

Vatten som droppar ned från lägenheten ovanför är tyvärr inte ovanligt.
Vatten som droppar ned från lägenheten ovanför är tyvärr inte ovanligt. Foto: Akajos (Flickr.com)

Finns det några undantag?

 – Ja. Om bostadsrättshavaren som har fått sitt innertak förstört kan visa att skadan har orsakats genom vårdslöshet eller försumlighet av personen i lägenheten ovanför, eller av någon av dennes gäster. I så fall kan han eller hon kräva skadestånd från personen som har vållat skadan. Det blir då en process i tingsrätten, säger han.

– Även bostadsrättsföreningen kan tvingas betala för skadorna. Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att stå för skadorna om den har åsidosatt sin reparationsskyldighet eller på något annat sätt försvårat åtgärder som kunde ha förhindrat vattenskadan, säger han.

Tillskott från medlemmarna löser kapitalknipan

2013-02-18
Datum: | av Daniel Mellwing

Det kan vara svårt för bostadsrättsföreningar att finansiera oförutsedda och akuta renoveringsåtgärder eftersom bankerna håller allt hårdare i plånboken. Men det finns ett ”trix” för att lösa kapitalknipan som många bostadsrättsföreningar ännu inte känner till – kapitaltillskott från medlemmarna.

Många bostadsrättsföreningar har planerat alldeles för kortsiktigt när de har fastställt budgeten för 2013. Det kan få allvarliga konsekvenser eftersom bankerna har blivit mer och mer restriktiva.

– En bostadsrättsförening som har stora renoveringsbehov eller drabbas av oförutsedda utgifter som till exempel akuta renoveringsåtgärder har i dag svårt att öka på sina banklån, som ofta har varit lösningen tidigare, säger Helena Klåvus, chefekonom på Sveriges BostadsrättsCentrum, SBC.

Men det finns ett ”trix” för att lösa problemet, en lösning som många svenska bostadsrättsföreningar ännu inte känner till.

– En relativt oprövad väg, som skulle kunna användas av fler bostadsrättsföreningar, är att arbeta med kapitaltillskott/insatsökningar, säger hon.

pengarna
Foto: lanapengarx

I praktiken innebär det att medlemmarna betalar in en summa pengar till föreningen. På det sättet får föreningen in kapital som kan användas till att lösa delar av lån eller att göra nödvändiga renoveringsåtgärder.

– Om det inte finns behov av att genomföra underhållsåtgärder kan föreningen i stället sänka avgiften. Därmed kan man skapa ekonomiskt handlingsutrymme. Att höja insatsen är en bra metod för både medlemmarna och föreningen, säger hon.

Bostadsrättsföreningen måste dock besluta om kapitaltillskottet på föreningsstämman med särskilda majoritetskrav. Knepet är inte helt okomplicerat och kräver hyfsat kapitalstarka medlemmar. Kapitaltillskottet kan innebära att den enskilde medlemmen får en högre skuldsättning, men som privatperson kan man göra skatteavdrag på 30 procent av sin räntekostnad, vilket är inte möjligt för bostadsrättsföreningar.

– Eftersom avgiften kan sänkas vid ett kapitaltillskott så kan månadskostnaden för den enskilde medlemmen faktiskt bli lägre än tidigare.

Helena Klåvus betonar dock att är viktigt för bostadsrättsföreningar att planera långsiktigt, minst fem år framåt i tiden.

– Bara för att budgeten för 2013 ser lovande ut kan man inte slappna av. För vad händer år 2014 eller 2015? Om föreningen exempelvis planerar en takrenovering så är det viktigt att ha en plan för finansieringen i vilket kapitaltillskott kan vara en viktig del, säger hon.

Revisorns roll i en bostadsrättsförening

2013-01-28
Datum: | av Daniel Mellwing

Vilka arbetsuppgifter har en revisor i en bostadsrättsförening? Och vilka krav ställs på revisorns kunskaper? Britt-Inger Svensson, yrkesverksam revisor, reder ut begreppen och ger sina bästa revisionstips.

Revisorn i en bostadsrättsförening ska granska ekonomin och kontrollera att styrelsen sköter sitt uppdrag.

– Revisorns uppgift är att granska föreningen, styrelsens arbete och vara medlemmarnas förlängda arm, säger Britt-Inger Svensson, som är revisor till yrket och förtroendevald revisor i bostadsrättsföreningen Renstjärnan på Södermalm.
Enkelt beskrivet delas revisorns ansvarsområden in i en ekonomisk granskning och en förvaltningsrevision.

Den ekonomiska granskningen handlar om att kontrollera så att styrelsen sköter föreningens ekonomi på ett korrekt sätt. Revisorn ska kontrollera styrelsens ekonomiska rapporter, bokföring och verifikationer och stämma av dessa handlingar mot föreningens budget.

I förvaltningsrevisionen ska revisorn granska att styrelsen sköter sitt uppdrag, till exempel att den sköter om maskiner, byggnader och tillhörande mark på ett tillfredställande sätt. Revisorn ska dessutom kontrollera att styrelsen inte har fattat några beslut som bryter mot föreningens stadgar. En av revisorn viktigaste uppgifter är att se till att styrelsen genomför både de beslut som medlemmarna har fattat på årstämman och de beslut som styrelsen fattat på sammanträdena. Det underlättar revisorns arbete om man kommer överens med styrelsen om att få en kopia av protokollen löpande under året.

Styrelsen ska inte ta order från revisorerna eller tvärtom. Men revisorerna bör ha löpande kontakt med styrelsen under året. Det underlättar granskningen samtidigt som styrelsen kan få goda tips och råd från oss revisorer, anser Britt-Inger Svensson.

– Jag passar till exempel på att fråga saker när jag möter någon från styrelsen i trapphuset. Man tjänar mycket på att ha en löpande kontakt, säger hon.
Det finns inga formella krav på att en revisor i vår bostadsrättsförening ska ha någon särskild utbildning. Det behövs inte heller, anser Britt-Inger Svensson.

– Många tror att uppdraget är krångligare än vad det faktiskt är. Det viktigaste är att man är intresserad av föreningen som man bor i, pratar med styrelsen och håller sig uppdaterad om vad som händer i fastigheten och föreningen. Resten kan man lära sig ganska snabbt, säger hon.

Här är revisorn Britt-Inger Svenssons checklista för att granska bostadsrättsföreningar på ett bra sätt:

  • Kontrollera att redovisningen stämmer med verkligheten.
  • Kontrollera att verifikationer är riktiga och de har bokförts på rätt konton. De varor eller tjänster som är köpta av föreningen ska överensstämma med utförda tjänster.
  • Granska årsredovisningen. Kontrollera först och främst att det är rätt upplaga. Stäm av uppgifter mot externa dokument, till exempel papper från banker och andra lånefinansiärer och jämför uppgifterna mot föregående år.
  • Få allt rätt från början. Försök att verifiera uppgifter mot en externt upprättad handling eller part. Till exempel föreningens bankuppgifter mot bankens års- och lånebesked.
  • Var intresserad av fastigheten som du bor i och prata regelbundet med styrelsen. Som revisor underlättas granskningen oerhört genom att ha koll på vad som händer och planeras i föreningen. Notera dina observationer löpande.
  • Titta på årsstämmans protokoll och kontrollera att alla saker som styrelsen har beslutat också har blivit verkställda. Granska även styrelsens protokoll och bedöm om alla nödvändiga beslut har fattats. Det kan handla om reparationer och så vidare.
  • Kontrollera om avskrivningstider verkar realistiska. Det kan spara föreningen både tid och pengar.
  • Kontrollera att allt finns med i förvaltningsberättelsen. Titta på dina egna noteringar om vad som förekommit under åretoch prata med styrelsen. Det händer att saker glöms bort.

Senast den sista mars ska styrelsen överlämna alla redovisningsdokument till revisorerna och revisorerna ska vara klara med revisionens senast den sista april. När revisorerna har granskat materialet ska de skriva en revisionsberättelse där det framgår vad revisionen omfattat. Revisorerna ska även bedöma om årsredovisningen stämmer överens med verkligheten och om den ger en korrekt bild av föreningens ekonomi. Om revisorerna inte har några anmärkningar lämnas en ”ren” revisionsberättelse. Om revisorerna har någon anmärkning som inte rättas av styrelsen ska anmärkningen noteras i revisionsberättelsen.

Brandskada i föreningen – Vem betalar?

2013-01-21
Datum: | av Daniel Mellwing

Vilket ansvar har en bostadsrättsförening för skador som har uppstått på grund av att det har brunnit i ett av husets lägenheter?

Tänk dig följande scenario: Det börjar brinna i en bostadshavares lägenhet på grund av att en egen lampa (alltså ingen fast installation) har självantänt. Branden sprider sig och skadar föreningens fastighet, inklusive andra lägenheter i huset.

Vem får stå för reparationskostnaderna? Bostadshavaren eller bostadsrättsföreningen?

– Enligt bostadsrättslagen är detta ett solklart fall. Det blir bostadsrättsföreningens försäkring som får täcka reparationskostnaderna. Det spelar ingen roll att skadan orsakades utan koppling till föreningens elinstallationer, medlemmarna får ändå vara med och betala. Förutom självrisken måste föreningen dessutom betala åldersavdraget. Eventuellt skulle föreningen kunna stämma tillverkaren av lampan, säger Håkan Franzén, hus- och hemförsäkringsexpert på Trygg-Hansa.

Säg att bostadshavaren har glömt en handduk över en lampa som börjar brinna?

– Även i detta fall skulle föreningen få stå för kostnaderna. Bostadsrättsinnehavaren kan bara bli ansvarig om branden uppkommit genom eget vållande, vårdslöshet eller försummelse av någon i hushållet, till exempel en gäst. Men det krävs mer än en handduk över en lampa för att bostadshavaren ska bli ansvarig, han eller hon måste ha gjort något verkligt oförsiktigt, säger han.

Men om bostadsrättshavaren glömmer att stänga av plattorna när han eller hon går ut?

– Då blir det sannolikt bostadsrättshavaren som får stå för självrisken för skador på fastigheten och andra boendens lägenheter. Branden har uppkommit på grund av vårdslöshet och försummelse av bostadshavaren. När olyckan väl är framme är det extremt viktigt att alla medlemmar i föreningen har en ansvarsförsäkring, säger han.

Hyra ut i andra hand – vad gäller?

2013-01-13
Datum: | av Daniel Mellwing

Reglerna för att hyra ut bostadsrätter i andra hand har ändrats en hel del den senaste tiden. Göran Olsson, vd för Bostadsrätterna, berättar vad som gäller.

Regeringen lade nyligen fram ett förslag om att ta bort kravet på att bostadsrättsstyrelserna måste godkänna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter. Men förslaget har inte stöd i riksdagen och kommer därför inte att genomföras som tänkt under 2013. Uthyrning av bostadsrätter måste alltså även i fortsättningen godkännas av bostadsrättsstyrelsen.

Vad är giltiga skäl för att hyra ut en bostadsrätt?
– Omständigheter som gör att bostadsrättsägaren är förhindrad att använda sin lägenhet, till exempel att personen ska jobba eller studera på annan ort eller utomlands. Att prova på sambolivet är ett annat giltigt skäl, säger Göran Olsson, vd för Bostadsrätterna.
Men lagstiftningen är suddig och det finns gråzoner om vad som är rimliga skäl för att hyra ut sin bostad, betonar han.
– Olika bostadsrättsföreningar bedömer skälen olika och styrelsens beslut är i princip inte överklagningsbara. Förutsättningarna för att få hyra ut i andra hand skiljer sig ganska mycket beroende på vilken bostadsrättsförening det handlar om, säger han.

Hur länge får man hyra ut i andra hand?

– Bostadsrättsstyrelserna brukar inte ge för långa andrahandskontrakt, men ett, två eller tre år i taget är ofta inga konstigheter. Det måste finnas en bortre tidsgräns angiven i kontraktet, men egentligen finns det ingen maxgräns för hur länge man får hyra ut. Säg att en person får en tjänst på UD i Kairo i sex år och vill hyra ut sin bostadsrätt under tiden. Det kan ingen säga nej till, säger han.

Finns inte risken att förlora besittningsrätten om man hyr ut för länge?

– Besittningsskyddet har luckrats upp på senare tid. Det innebär att man kan hyra ut sin bostadsrätt i två år utan att risk för att hyresgästen ska kunna hävda att den får bo kvar så länge den vill. Sedan går det att skriva ett avtal där hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet. Det är alltså inga problem att hyra ut längre perioder om ett sådant avtal har träffats innan tvåårsdagen, säger han.

Vilken hyra får man ta ut?

– Nya regler kommer med största sannolikhet att börja gälla från starten av 2013. Det innebär att personer som hyr ut sin bostadsrätt kommer att kunna ta ut en hyra som täcker kapital- och driftskostnader, istället för som idag att hyran baseras på en ytterst svårbedömd ”normalhyra” för likvärdiga lägenheter.

Det är ett radikalt förändrat synsätt, betonar Göran Olsson.

– Med de nya reglerna beräknas hyran med fyra procents avkastning på lägenhetens marknadsvärde plus månadsavgiften till föreningen. Även det skattefria beloppet för andrahandsuthyrningar ska höjas. Dessutom kommer möjligheten för andrahandshyresgäster att retroaktivt kräva tillbaka ”ockerhyror” att tas bort, säger han.

Vilket ansvar har bostadsägaren för hyresgästen?

– Bostadsrättsägaren är alltid ansvarig för att betala in månadsavgiften till föreningen. För att undvika problem bör bostadsägaren själv betala in avgiften till föreningen. Om andrahandsgästen glömmer bort eller struntar i att betala hyran kan det annars sluta med vräkning i värsta fall.

Bästa tips vid andrahandsuthyrningar?

– Se till att skriva ordentliga kontrakt. Laborera inte med egna avtal, det finns färdiga kontraktsmallar att köpa hos bokhandlaren. Se till att hyresgästen står för sina egna omkostnader; telefoni, bredband, el och så vidare. Och kräv att hyresgästen skaffar sig en egen hemförsäkring.

– Gör även en kreditupplysning på hyresgästen och kolla referenser, säger han.