News

Så sänker föreningen värmekostnaden

2013-10-07
Datum: | av Daniel Mellwing

Energi och värme är stora utgiftsposter för i princip alla bostadsrättsföreningar. Men Thomas Giege, energirådgivare i Hallsbergs kommun, betonar att föreningar kan spara en hel del pengar genom att göra smarta energival.

Mer än 50 procent av den totala energiförbrukningen i en fastighet går till uppvärmning. Värmen är alltså en stor utgiftspost för bostadsrättsföreningar. Men genom enkla åtgärder kan de flesta föreningar sänka värmekostnaden och få pengar över till annat, anser Thomas Giege, energirådgivare i Hallsbergs kommun.

– Första steget är att se över fjärrvärmesystemet om man har ett sådant. Låt en expert trimma in systemet, så att värmen justeras beroende av utomhustemperaturen. Om det är varmt ute, behöver det kanske inte vara lika varmt vatten i ledningarna, säger han.

Ett vanligt fel som föreningar gör, enligt Thomas Giege, är att de höjer temperaturen för alla i huset bara för att en granne klagar.

– Det är bättre att styrelsen knackar på hos personen som tycker att det är för kallt och ser om det finns något annat man kan göra. Kanske går det att sätta in ett till element? Eller utreda om något är trasigt, säger han.

Om ingen av de boende klagar över temperaturen bör föreningen sänka temperaturen tills någon börjar klaga, enligt Thomas Giege.

– Sedan kan man sakta höja temperaturen tills alla är nöjda.

Thomas Giege anser att för många föreningar är rädda för att sänka temperaturen i husets lägenheter. Oron för starta reaktioner från de boende är oftast överdriven, menar han.

– Det är faktiskt inte ovanligt att boende i föreningar tycker att det är för varmt och öppnar fönster eller balkongdörrar för att svalna ned sin lägenhet. Många föreningar betalar alltså stora energi- och värmeräkningar helt i onödan, äger han.

Det gäller att hitta en inställning som fungerar för alla för det är bra om man kan ha en jämn temperaturkurva i huset. Det är varken miljövänligt eller kostnadseffektivt att höja och sänka temperaturen hela tiden.

Ett annat tips är att föreningen investerar i elektroniska termostatventiler, som är färdiginställda på max 22 grader, på alla element i husets lägenheter.

– Visst det är en initial investering för föreningen, men det kommer att spara pengar på lite längre sikt. Så kallade handventiler är värdelösa och svåra att hantera för de boende. Sedan är det viktigt att täta fönster, säger han.

Även om de boende i en förening inte alltid ser värmefakturan som föreningen betalar, kan det vara bra att informera medlemmana om hur mycket varmvatten kostar och så vidare. Det kan vara värt för föreningen att investera i individuella mätningar i de olika lägenheterna. Ingen vill göra av med dubbelt så mycket varmvatten som grannen, inte minst ur miljösynpunkt. Genom att informera kan man kanske förändra beteenden, anser han.

– Ett annat sätt är att föreningen bekostar installationer av snålspolande munstycken i lägenheternas duschar, säger han.

Framtiden ligger i solel, menar Thomas Giege. Där finns både miljö- och kostnadsmässiga fördelar.

– Solel har tidigare varit dyrt men har nu gått ned till rimliga priser. Visst, det är en stor initial investering för en förening, men på 15 år kan man räkna hem investeringen, säger han.

Om ingen vill ställa upp

2013-10-03
Datum: | av Jakob Stenberg

Det är dags för årsstämma och intresset för att vara med i styrelsearbetet är svalt, trots valberedningens ansträngningar. Ni har försökt med allt; betonat vikten av gemensamt ansvar, informerat om fördelarna med att påverka föreningens arbete, och förklarat allvaret i den akuta situationen. Ändå vill ingen ställa upp och föreningen står utan ordförande och komplett styrelse.

Scenariot är vanligare än man kanske tror. En undersökning bland HSB:s bostadsrättsföreningar visar att 90 procent tycker att det är svårt att rekrytera nya styrelsemedlemmar.

En möjlig lösning är att ta in externa ledamöter i styrelsen. Innan alternativet övervägs är det emellertid viktigt att läsa igenom föreningens stadgar för att se om det är möjligt.
En extern stämmoordförande är inte ovanligt och är en lösning som dessutom ofta ses som en positiv injektion i föreningens arbete. Den utomstående ordföranden kan stå neutral och enbart fokusera på att allt går rätt till i arbetet. Risken för jäv minskar också.

Bostadsrättsföreningen Skuggviolen i Hässelby är en av många föreningar som valt att ta in en extern ordförande.

– I Skuggviolen är jag extern ordförande. Det är ett resultat av svårigheten att rekrytera styrelseledamöter och förutsätter att stadgarna accepterar en ledamot som inte bor i fastigheten, alltså inte är medlem, säger Bo Bergman.

Arvodet för engagemanget är timbaserat och beror på föreningens storlek. Enligt Riksbyggen rekommenderas för en förening med upp till 50 lägenheter och en styrelse med 5 ledamöter beloppet 32 100 kronor att fördela i styrelsen och för en förening med fler än 500 lägenheter ligger förslaget på 82 850. Ordförandens arvode ligger ofta mellan 8 200 och 24 000 kronor.

Håll fortlöpande medlemmarna uppdaterade om vad som sker för att förankra beslutet och för att berätta vad det innebär att ta in externa ledamöter.

Vad som förväntas av den externa ordföranden kan variera, exempelvis beroende på föreningens storlek och hur tung arbetsbördan är. Även här är det viktigt med tydlighet om vad som förväntas, både av ordförande och av styrelse.

– Min roll har främst varit att agera bollplank åt de aktiva ledamöterna. Efterfrågan på externa ledamöter ökar och det är vanligare att en stor förening köper dessa tjänster. En mindre förening har oftast inte resurser till detta, säger Bo Bergman.

Oavsett hur det har gått till, när styrelsen till slut kommit på plats så är det bra att påbörja valberedningens arbete direkt. Lägg upp en tidsplan, informera och börja fundera på kandidater inför nästa års stämma.
Om det fungerar bra med extern ordförande, varför inte fortsätta med det? Men ha ambitionen att fylla övriga styrelseposter med medlemmar i föreningen.

Det här var den avslutande delen i vår serie om valberedningens arbete. Vi på Egrannar hoppas att vi har varit till hjälp och tar gärna emot feedback och tips.

När paniken infinner sig

2013-09-23
Datum: | av Jakob Stenberg

Två veckor kvar till årsstämman, men intresset för att ställa upp för styrelsearbete är svalt. Vad göra? Situationen är ett vanligt förekommande problem, menar Bo Bergman, extern ordförande i Skuggviolen i Hässelby. Föreningen har under årens lopp tagit fram en rad lathundar för att underlätta arbetet för valberedning, styrelse och medlemmar.

– I en liten förening med 12 till 20 medlemmar, blir problemet ofta akut när eldsjälarna flyttar ifrån. I en stor förening av Skuggviolens storlek är åsikten många gånger att ”någon annan” säkert rycker in, säger han.

För att undvika att medlemmarna tar för givet att någon annan ställer upp är det viktigt att fortlöpande under året, eller i värsta fall inför stämman, informera om det gemensamma ansvaret för föreningen och lyfta fram de fördelar som det finns i att vara med och påverka.

Några generella punkter inför stämman: i kallelsen bör årsredovisningen och revisionsberättelsen ingå. Om ni inte hinner ha den färdig två till fyra veckor i förväg går det att ha dessa tillgängliga en vecka innan stämman. Det är dock viktigt att alla medlemmar har tillgång till handlingarna inför mötet. I en del föreningar skickas kallelsen ut via mail, men om du är osäker på hur många som använder mail så är det enklast att lägga den i brevlådorna. Då kommer den garanterat fram till alla i föreningen.

Även valberedningens förslag bör finnas med i kallelsen till stämman. När det gäller ett svalt intresse gäller det att förekomma den akuta krisen. Därför är det av största vikt att valberedningen är alert och håller kontakt med gamla medlemmar för att lösa rekryteringen. Vilka skulle de rekommendera? Hur har de agerat i liknande situationer tidigare? Där finns en kunskapsbank som inte bör underskattas.
Arbetet får därför inte inledas två veckor innan årsstämman, betonar Bo Bergman. Framförhållning och ett genomtänkt tillvägagångssätt är a och o.

– Styrelsen ska naturligtvis informera valberedningen om vilka ledamöter och suppleanter som står till förfogande för ytterligare period. Ju tidigare en avgång aviseras desto mer tid får valberedning och styrelse att finna ersättare, säger Bo Bergman.

Om ansträngningarna ändå inte bär frukt kan det vara läge att kalla till ett akut möte eller dela ut informationsblad om situationen. Berätta om det aktuella läget och påminn om det gemensamma intresset för föreningens välmående.

I det avslutande avsnittet om valberedningens arbete ska vi diskutera vad som händer om ingen vill ställa upp, trots allt. Hur går man då tillväga?

Användarmöte kickade igång hösten

2013-09-19
Datum: | av Jakob Stenberg

För andra gången bjöds Egrannars användare in till en träff om hemsidans funktioner. Under avspända former möttes användare och teamet bakom Egrannar på företagets nya kontor i centrala Stockholm.

– Det är väldigt kul att intresset är så stort för Egrannar, vi märker att allt fler föreningar får upp ögonen för det vi gör. Vi kommer att fortsätta ha regelbundna användarmöten framöver, det är ett bra sätt för att informera och ta del av synpunkter, säger Lars Wallgren, en av grundarna.

Användarmöte 2

Under mötet gick Lars Wallgren igenom sidans olika funktioner och gav praktiska tips om lösningar för att underlätta bostadsrättsföreningarnas arbete. Genomgången innehöll allt från hur tvättid bokas till hur bildhanteringen fungerar.
Intresset var stort och de närvarande användarna kom med feedback och synpunkter, bland annat om styrelseprotokoll kan sorteras i datumordning och om att kunna spärra hur många tvättider som kan bokas av samma person.

Under hösten och vintern kommer fler användarmöten att anordnas, dit både gamla och nya användare är välkomna. Håll utkik på hemsidan för mer information om nästa träff!

Råttproblemen växer i Stockholm

2013-09-13
Datum: | av Daniel Mellwing

Råttinvasionen i Stockholmsområdet är ett faktum och problemet växer. Sven Jeppsson på Anticimex i Stockholm berättar vad bostadsrättsföreningar bör tänka på för att slippa råttproblem.

Första halvåret i år har Anticimex tvingats rycka ut och sanera 5 600 gånger i Stockholm, vilket är en ökning med 1 000 saneringar jämfört med i fjol. Stockholm har överlägset flest råttsaneringar i landet. Mycket på grund av ombyggnationer och stora byggprojekt i regionen.

För att förhindra råttorna från att invadera fastigheter och sprida sjukdomar hos till exempel bostadsrättsföreningar är det viktigt att tänka på framför allt två saker, enligt Sven Jeppsson på Anticimex i Stockholm.

– Vid stambyten eller så fort det görs något med avloppsledningarna, att man tar loss toastolen öppnar en gammal golvbrunn eller leder om rör, så måste man plugga igen rören som leder ut från fastigheten medan man jobbar. Annars är det en tidsfråga innan råttorna tar sig in i fastigheten.

Det spelar ingen roll att rören bara är öppna över natten för att man ska fortsätta jobba nästa arbetsdag. Pluggar man inte igen rören kommer det att vara fullt med råttor nästa morgon, berättar han. Nummer två att tänka på är sophanteringen.

– Bostadsrättsföreningar måste se till att sophanteringen fungerar. Har man fulla kärl över helgen har man råttor på måndagen efter.

brunratta
Råttproblemen i Stockholm växer. Anticimex. Fotograf: Lennart Falk.

Det är vanligt att föreningar flyttar ut sopkärlen på innergården och att de boende ställer sopor bredvid kärlen när de är fulla, enligt Sven Jeppsson.

– Råttor dras som flugor till livsmedel och från gården tar de sig lätt in i fastigheten via sprickor i fasaden eller genom en dörr som står öppen, säger han.

Om det är försent och föreningar redan har fått råttproblem i fastigheten gäller det att ringa in grundproblemet.

– Den första åtgärden är att ta reda på hur de kommer in. Sedan kan man stänga in råttorna och ta död på dem med olika slags fällor, säger han.

Råttorna lever i en otrevlig miljö i avloppen och samlar på sig sjukdomsbringande bakterier. Får man in råttor i en restaurang eller i ett flerfamiljshus är det naturligtvis inte bra för människors hälsa, betonar Sven Jeppson.

– Tyvärr slarvas det mycket i Stockholm.

Alla kan bidra!

2013-08-30
Datum: | av Jakob Stenberg

Även om inte alla kan eller vill sitta i styrelsen eller valberedningen så kan man bidra på andra sätt. Givetvis ska styrelse eller valberedning inte ensamma ansvara för föreningens väl och ve, det är en gemensam uppgift och det är viktigt att betona. Att bo i en bostadsrättsförening är inte samma sak som att man bor isolerat och tar hand om sin egen lägenhet.

Dessutom kan en misskött förening leda till att övriga boendes lägenheter minskar i värde och att viljan för utomstående att köpa en lägenhet i bostadsrättsföreningen minskar. Däremot är det enklast om initiativet till engagemang kommer från styrelse eller valberedning.

Om det är något som föreningen akut behöver åtgärda kan ni informera om detta på gemensamma plattformar (hemsida eller informationsblad). En god idé kan vara att betona att insatsen för det enskilda projektet är tidsbegränsat och verkligen skulle göra skillnad för föreningen. Visa vilka uppgifter som kan behövas till en trädgårdsdag, efterlys någon som vill ansvara för ett schema för den gemensamma grillplatsen, eller hör om någon vill ansvara för att fixa fika till den gemensamma höststädningen.

Generellt sett är det bra att betona att engagemanget inte behöver vara tidskrävande eller särskilt arbetsamt. Ställ inte för höga krav. Om engagemang upplevs som betungande lär lusten att engagera sig minska, inte minst hos boende som saknar erfarenhet av föreningsverksamhet.
Tillgodose i så hög grad som möjligt medlemmarnas intressen och ta tillvara på den kunskap som kan finnas hos de boende i föreningen. I bästa fall kan det ge ringar på vattnet och göra de gemensamma frågorna till något som också drivs gemensamt. Klyschigt, men sant.

Hur rekrytera till styrelsen?

2013-08-23
Datum: | av Jakob Stenberg

Att rekrytera till en styrelse kan ofta vara svårare än en första anblick ger sken av. Många menar att man som bostadsrättsinnehavare bör  vara beredd på att sitta i styrelsen och axla en del av ansvaret. Så enkel är emellertid sällan verkligheten, hur fin tanken än må vara.

En undersökning som Fastighetsägarna Stockholm gjorde 2011 visade att 7 av 10 bostadsrättsföreningar upplever att det är svårt att rekrytera boende till styrelsearbete. Den främsta anledningen var att arbetet upplevdes som tidskrävande.

Visst tar styrelsearbetet tid, men hur mycket tid tar det egentligen? Det är givetvis vanskligt att svara exakt på och varierar kraftigt, beroende på en rad faktorer (storlek, aktivitet osv), men ordföranden i en genomsnittlig bostadsförening i Stockholm ägnar i snitt 6-7 timmar i veckan åt styrelsearbetet. I större föreningar lägger ordföranden i snitt ner 10 timmar i veckan. Så långt ordföranden. För övriga styrelseledamöter är arbetsinsatsen ofta betydligt mindre än så, även om den givetvis kan vara hög under vissa perioder.

Viktigt för valberedningen är att regelbundet informera om vad som sker och vad det innebär att sitta med i styrelsen. Varför inte ta till vara på gemensamma aktiviteter som städdagar eller grillning? Prata med boende och under informella former visa vad en styrelse kan åstadkomma och passa på att fråga om de har förslag på förbättringar. Skapa ett engagemang för föreningen! Undvik dock att tjata, utan fokusera på att skapa en positiv känsla kring styrelsearbetet.

En bra idé, vilket har nämnts i tidigare inlägg, är att valberedningen regelbundet håller sig uppdaterad med de boende i huset och tar till vara på de kompetenser som finns i föreningen. På det sättet känner fler att de bidrar och en relation byggs upp. Om den ”informella” kretsen kring styrelse och valberedning är stor ökar chansen att någon därifrån skulle vilja engagera sig i det mer formella arbetet i bostadsrättsförening. När boende i fastigheten känner engagemang för det pågående arbetet är steget till att ta mer ansvar inte lika stort.

Den perfekta styrelsen?

2013-07-01
Datum: | av Jakob Stenberg

Valberedningens uppgift är att ta fram den perfekta styrelsen, men det är ofta lättare sagt än gjort. Vad bör man tänka på?

Först, några formella krav på en styrelse i en bostadsrättsförening:

  • Bostadsrättsföreningens styrelse ska bestå av minst tre ledamöter.
  • Styrelseledamöterna och suppleanterna ska vara minst 18 år och vara medlemmar i föreningen. De ska inte heller vara försatta i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare.
  • Om styrelseledamöterna inte kan fullfölja sina arbetsuppgifter är det styrelsesuppleanterna som träder in i deras ställe.

Så långt det formella. Precis som med valberedningens konstellation är det viktigt att även styrelsen präglas av mångfald. Undvik att få en för homogen styrelse, mångfald berikar och ger andra perspektiv. Tänk således på att få in en blandning av ålder, kön och bakgrund. Om valberedningens arbete har fungerat väl bör ni ha en bra uppfattning om styrelseledamöternas och bostadsrättsföreningens medlemmars bild av styrelsen och hur arbetet fungerar. Bör någon bytas ut? Saknas det någon kompetens i den nuvarande styrelsen?

Just kompetens är viktigt. Ta tillvara på den kunskapsbank som finns i bostadsrättsföreningen, men eventuellt inte utnyttjas. Bor det personer med särskilda kunskaper i fastigheten? Kanske en ekonom, ingenjör, jurist, eller hantverkare? Dessa kunskaper kan lyfta föreningen och vitalisera styrelsen.

Kompetensen behöver givetvis inte enbart handla om särskilda yrken. Har någon i bostadsrättsföreningen ett stort nätverk? Erfarenhet av styrelsearbete? Är bra på IT? Även mer ”luddiga” egenskaper – social kompetens, god organisationsförmåga, engagemang – är viktigt att väga in. Gör förslagsvis en lista på vilka kompetenser som saknas och vilka som finns i bostadsrättsföreningen.

Valberedningens uppgift är att ta fram den perfekta styrelsen, men ha i åtanke att det på stämman kan inkomma förslag på kandidater. Dessa ska behandlas på samma sätt som alla andra kandidater.

Vilken strategi för valberedningen?

2013-06-24
Datum: | av Jakob Stenberg

När väl valberedningen är på plats kan arbetet inledas. Men hur ska året planeras? Det första, och antagligen viktigaste, tipset är att börja i tid. Boka gärna in ett inledande möte omgående efter årsstämman, för att lära känna varandra och lägga upp en plan. Redan från början är det viktigt att valberedningen följer hur arbetet fortlöper i alla delar av bostadsrättsföreningen. Detta för att veta hur snacket går och hur bostadsrättsföreningen mår. Om tid och möjlighet finns är det en bra idé att delta i styrelsemöten eller ta del av protokoll för mötena.

Under det andra kvartalet är det viktigt att sondera terrängen och se vilka som kan tänkas ingå i styrelsen. Prata med de senast invalda i styrelsen och fråga hur de trivs, vad som fungerar och vad som inte fungerar. På det sättet får valberedningen en uppfattning om vad som kan förbättras. Mötena med styrelseledamöter kan ni göra en och en eller med hela valberedningen. Prata samtidigt med andra boende i huset och hör hur de tycker att bostadsrättsföreningen fungerar. Stämmer bilden med styrelsens bild?

Under det tredje kvartalet börjar det dra ihop sig. Nu är det läge att intervjua alla styrelseledamöter, var för sig. Viktiga frågor att ställa är: Hur fungerar arbetet? Är du nöjd med din roll? Vill du fortsätta vara kvar i styrelsen? Saknas något i styrelsen? Håll mötena informella och avspända, kanske över en kopp kaffe i köket. Att träffas en och en är ett effektivt sätt att få en inblick. Ofta upplever den som intervjuas att den tas på allvar och får möjlighet att redogöra för sin syn på saker och ting.

Nu är det även dags för att göra ett informationsblad. Håll det enkelt, informera om ert arbete och inbjud till dialog. Kanske i form av ett öppet hus eller en grillkväll för alla som är intresserade? Dela ut bladet till alla i bostadsrättsföreningen eller sätt upp bladet på en väl synlig plats i fastigheten.

Det sista kvartalet innan stämman gäller det att sy ihop säcken. Följ upp alla tips som ni har fått in. Bortse inte från någon kandidat, bedöm alla likvärdigt. Intervjua därefter samtliga kandidater som har inkommit, diskutera förslagen (att diskutera även utanför valberedningen kan vara en bra idé för att få ytterligare input), och välj därefter ut vilka ni vill nominera till styrelsen.

Nu är det återigen dags för årsstämma.