News

Juristen svarar: Min granne häller jord på mig – vad kan jag göra?

2016-05-27
Datum: | av Henrik Nygren

Fråga:

Hej Martina!

Jag har en granne som bor ovanför mig som vattnar sina blommor under vår och sommarperioden. Inget konstigt i sig. Problemet är att jag inte kan vara ute på min uteplats utan att bli dränkt i vatten och jord.

Jag har försökt att prata med personen ifråga men ej lyckats att förmå denna att sluta. Jag har också mejlat styrelsen om att jag har, men de tycker inte att det är ett ”problem” . Utan jag måste bara inse att så är det att bo i Brf.

Nu är våren här och snart även sommaren och jag skulle gärna vilja vara ute när jag är hemma. Vad tycker du att jag ska göra?

Svar:

Hej!

Det var en osedvanligt tråkig granne som inte tar hänsyn till sin omgivning. Det vanliga och rimliga är ju att grannen upphör med detta efter att du talat med denne. Ni skulle ju kunna komma överens om att grannen vattnar endast vid vissa tidpunkter då du inte sitter på uteplatsen, till exempel tisdagar kl 22 och/ eller vidtar åtgärder som gör att det inte läcker ner till dig. Dessa åtgärder kan vara att täta golvet eller vattna mindre varje tillfälle.

Men det ter sig inte som att det hjälper att tala grannen till rätta. Styrelsen har dessvärre rätt på så sätt att i en bostadsrättsförening så måste man tåla ganska mycket. Att det droppar vatten ner på din uteplats får du sannolikt tåla, men att det regnar jord är inte acceptabelt enligt min mening. En bostadsrättshavare ska göra allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick i och omkring sin lägenhet, och att hälla lerigt vatten ner till sina grannar uppfyller inte detta.

Jag antar dock att det inte händer dagligen, och att smutsen endast hamnar utomhus. Bostadsrättsföreningen kommer inte att kunna vidta någon åtgärd mot grannen eftersom störningarna inte når upp till den nivå av störningar som krävs för att bostadsrätten ska förverkas. Om grannen avsiktligt häller en större mängd vatten över dig eller egendom som kan ta skada av det kan dock bedömningen bli annorlunda. Det kan innebära en brottslig handling som du i så fall kan anmäla till polis.

Föreningen kan även införa ordningsregler om sådana inte finns, som innebär att man inte får vattna så att grannar störs eller smutsas ned. Om ordningsregler finns så har föreningen större möjligheter att vidta åtgärder mot den felande grannen. Om ordningsregler inte finns så kan du lägga förslag om det till nästa stämma. Då skriver du en motion med ett förslag på ordningsregler och skickar in till styrelsen i god tid före stämman.

Lycka till!

Martina Slorach, jurist

Ställ en egen fråga – vinn en bokbostadsrättsbok

Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

 

Sänk volymen!

2016-05-25
Datum: | av Daniel Mellwing

Dunka dunka-musik sent på dygnet och grannar som skriker och bråkar. Det är ljuden som irriterar boende i bostadsrättsföreningar allra mest. Det visar en ny undersökning av Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC.

De vanligaste klagomålen i bostadsrättsföreningar rör olika typer av störande ljud. Framför allt klagas det på grannar som spelar hög musik, har högljudda fester och som skriker och bråkar i lägenheten intill. Det visar en undersökning av SBC. Även grannar som klampar i lägenheten ovanför eller som tittar på tv med hög volym är en vanlig irritationskälla.

Men vad kan man göra om grannarna stör boendefriden? Det kan ju vara en känslig fråga som kan bero på tragiska omständigheter.

Bostadsrättsföreningen kan inte säga upp medlemmar hur som helst. Man måste kunna styrka att störningarna är skadliga för hälsan eller försämrar boendemiljön och en uppsägning kan bara bli aktuell om den boende vid upprepade tillfällen inte lyssnar till styrelsens tillsägelser, betonar Monica Jukic, chefsjurist på SBC.

– Enstaka störningar måste man acceptera i ett flerfamiljshus och det kan vara svårt för styrelsen att avgöra när det har gått för långt. Därför är det viktigt att anlita professionell hjälp tidigt samt noggrant dokumentera alla incidenter. Vittnen och underskrifter är centralt för att kunna få rätt om fallet leder till domstol, säger hon.

– I många fall, exempelvis om man irriterar sig på ljud från grannens TV eller vibrerande mobiltelefon, kan det vara en god idé att börja med att lägga en lapp i grannens brevlåda, säger hon.

Foto: Flickr.com(grindove)

Råttinvasionen – myt eller sanning?

2016-05-23
Datum: | av Jakob Stenberg

När jag nyligen vandrade hem en ljummen försommarkväll såg jag en syn som inte är särskilt ovanlig på Stockholms gator: en råtta sprang över gatan och in i gliporna till ett bostadshus. ”Har det inte blivit fler råttor på senare tid? Visst läste jag nyligen om en råttinvasion?”, var mina första känslomässiga, men inte särskilt evidensbaserade, reflektioner.

En snabb googling av artiklar innehållandes ordet ”råttinvasion” bekräftade mina farhågor. Om man får tro de stora tidningarna pågår det en råttinvasion i stora delar av landet.
”Här är råttinvasionen på Göteborgs gator” (Expressen 8/1 2016)”, ”Ny soplösning ledde till råttinvasion” (Barometern 14/1 2016) och ”Råttinvasionen sätter skräck i boende: ’De klättrar på fasaden’” (Aftonbladet 1/6 2015).

Tonläget är högt, men hur ser verkligheten ut? Håkan Kjellberg, skadedjursexpert på Anticimex, anser att den mediala bilden till viss del är överdriven.

– Invasion är ett starkt ord, men samtidigt har vi över tid märkt att råttuttryckningarna blivit fler. Våra egna observationer är att råttorna finns på fler ställen i samhället, säger han.

Råttorna har alltid levt nära människor, men varför är de fler just nu? Det korta svaret är slarv och sättet vi konsumerar saker på idag.

– Råttorna trivs där det finns föda och boplats. Ofta finns det idag ett överflöd och vi människor är inte sällan dåliga på att slänga rätt saker på rätt ställe eller att spola ner rätt saker i avloppen.

I storstäder håller brunråttorna ofta till i parker eller i avloppssystem. Om de däremot lyckas ta sig in fastigheter kan det medföra stora problem, dels då gnagandet kan ge förstörelse på huset, dels kan brunråttan vara en allvarlig smittospridare.

– För den som drabbas av råttor är det ett stort problem. De kan både bära på sjukdomar från människor, som salmonella, och på egna sjukdomar, säger Håkan Kjellberg.

Oavsett om det pågår en råttinvasion eller inte kvarstår faktumet att brunråttan är en svår gäst att bli av med. Det närmare 30 centimeter långa djuret (svans ej inräknad) kan ta sig in i 20 millimeter små hål, klättra uppför flera våningar, är en duktig simmare och kan hoppa en meter utan ansats.

Eftersom råttornas ungar blir könsmogna efter bara ett par månader förökar de sig fort. Ett råttpar kan ge upphov till nästan tusen nya individer på ett år.

Så, hur gör man då för att undvika råttor i fastigheten? Håkan Kjellberg listar tre åtgärder för att minimera risken för objudna gnagare:

  1. Förebygg att råttorna kommer in.

– Det allra bästa sättet är att göra fastigheten till en råttsäker miljö. Se till att ni inte har massa onödiga saker kring byggnaden, exempelvis ved eller en presenning över cyklar. Där trivs råttorna. Se även till att växtligheten inte är för låg och undvik att mata fåglarna med mat på marken.

  1. Avloppsfälla.

– Att råttor tar sig in i avloppet kan vara svårt att undvika. Men om så sker har vi tagit fram en fälla som larmar om när råttorna tar sig upp och dödar råttan när den uppenbarar sig.

3. Intressera dig för bostaden.

– Jag säger som den gamla kampanjen: ”Håll Sverige rent”. Ett bra sätt för att förhindra råttor är att intressera sig för bostadshuset. Låt ingen del av huset bli en vit fläck, utan se till att ha koll över alla utrymmen.

Ny undersökning: Män har roligare än kvinnor i brf-styrelser

2016-05-18
Datum: | av Egrannar

Män som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse har roligare än kvinnor. Fler män än kvinnor tycker att de kan driva frågor i den riktning de själva vill, och männen är också mer positiva till att arbeta i en brf-styrelse i framtiden än kvinnor.
Det framgår av webbtjänsten Egrannars stora undersökning om styrelsearbete i bostadsrättsföreningar 2016, som nu finns sammanställd i sin helhet. 801 personer i bostadsrättsföreningar över hela landet svarade på enkäten.

Fler resultat:

  • Stockholmare är betydligt mer missnöjda med arbetsbelastningen än göteborgare.
  • Östgötar diskuterar trivselarrangemang i föreningen i betydligt grad än innerstadsstockholmare.
  • Nästan alla som sitter i en brf-styrelse tycker det känns bra att kunna påverka.
  • Renoveringar och ombyggnader, skötsel och städning av allmänna utrymmen och hur medlemmarna ska fås att engagera sig mer är de vanligaste ämnena på styrelsemötena.

Ladda ner sammanställningen av undersökningen

Så funkar sommarstyrelsen

2016-05-16
Datum: | av Jakob Stenberg

Sommaren närmar sig med stormsteg och vips är stora delar av bostadsrättsföreningens styrelse bortrest. Men vad måste föreningens styrelse tänka på inför sommaren?

Under sommaren är styrelsens viktigaste uppgift att se till så att det hela tiden finns personer att kontakta om det händer något.
Till exempel genom ett joursystem.

Här är det viktigaste att tänka på:
  • Se till att det finns gripbara personer i styrelsen hela sommaren. Det är viktigt att medlemmarna kan få tag på styrelsen om det händer något. Det gäller att göra någon form av joursystem, allt kan inte falla bara för att en person är på semester.
  • Dokumentera och se till att nödvändig information finns tillgänglig för den som är på plats. Det kan handla om kontakter till rörmokare, reparatörer och så vidare. Det är även viktigt att det går att få tag på någon i styrelsen som vågar lämna besked om medlemskap i föreningen, andrahandsuthyrningar och så vidare.
  • Det är inte osannolikt att någon medlem planerar att hyra ut sin lägenhet via Airbnb, eller annan sajt för korttidsuthyrning, under sommaren. Det kan därför vara bra att tidigt ha kommunicerat om styrelsen bestämt sig för att förbjuda eller ha restriktioner för den typen av uthyrning.
Lekplats, Foto: Charlotte Nordahl (www.flickr.com/photos/charlottenordahl/

Stora brister på landets lekplatser

2016-05-04
Datum: | av Jakob Stenberg

Varje år skadas närmare 18 000 barn på lekplatser, enligt Konsumentverket. Men vilket ansvar har en bostadsrättsförening för lekplatser på föreningens mark?

Konsumentverket har genomfört en kontroll av 26 lekplatser i fem av landets kommuner. Undersökningen, som är en uppföljning från 2008, visar på mer än 500 säkerhetsbrister. Varje år skadas runt 18 000 barn så svårt på lekplatser att de måste åka till akuten. Över hälften av bristerna kan härledas till dåligt underhåll av lekredskap och stötdämpande underlag.

– Det är allvarligt att det fortfarande finns så mycket säkerhetsbrister, men vi har haft en konstruktiv dialog med ansvariga fastighetsägare och tillverkare som åtgärdat de allvarliga fel som upptäckts, säger Anna Strandberg, utredare på Konsumentverket, i en kommentar.

Men vilket ansvar har fastighetsägaren, till exempel bostadsrättsföreningar, fastighetsbolag eller kommuner? Kortfattat är fastighetsägaren ansvarig för att lekplatser som ligger på deras mark uppfyller myndigheternas säkerhetskrav. Förutom att lekplatserna enligt lag måste besiktigas minst en gång per år är föreningen skyldig att löpande kontrollera så att lekplatsen är säker för barnen. Annars är föreningen skadeståndsskyldig vid en olycka.

Finns det säkerhetsbrister på en lekplats är det föreningens ansvar att se till så att barnen inte använder lekplatsen. Det räcker inte att sätta upp en skylt eller avspärrning för att undgå ansvar för en trasig gunga eller klätterställning.

Om lekplatsen är gammal är det viktigt att få den besiktigad så fort som möjligt. Det är viktigt att föreningen får ett protokoll på att besiktningen har genomförts. Utan dokument som visar att föreningen har levt upp till kraven är det i princip kört vid en rättslig tvist om ansvarsfråga.

 

 

Foto: Charlotte Nordahl (www.flickr.com/photos/charlottenordahl/)

Elaka mäklaren: Insatsstyrkan göre sig icke besvär

2016-04-29
Datum: | av Elaka Mäklaren

För ett tag sedan sålde jag en stor tvåa med god potential att bli en fin liten trea till en ung familj, mitt i centrala Stockholm.  De bestämde sig för att renovera upp lägenheten som hade blivit något eftersatt genom åren, den äldre damen prioriterade hellre blommor och nya gardiner än nya vattenledningar. I viss mån får man ju förstå det också.

Nåväl, samma dag som köparna får tillträde till lägenheten kommer deras hantverkare och börjar den ganska omfattande arbetet med att renovera upp lägenheten. Väggar ska flyttas och vatten och el ska dras om. I äldre hus är det lite klurigt att veta hur det ser ut under ytlagren, och man borde ju således vara lite försiktig. Men hantverkarna var glada över sitt nya projekt och tog i för kung och fosterland. Lite väl mycket, för man kom åt en gasledning som brast. Säg den glädje som varar.

Brandkåren larmas, som tar det på stort allvar och kommer till platsen med hela sirenartilleriet påslaget. De tillkallar i sin tur polisen när de inser att fastigheten faktiskt omedelbart måste evakueras- det var inte ett litet hål i ledningen.

Eftersom detta var mitt på dagen var de flesta i arbetsför ålder på jobbet, men man kan aldrig veta säkert om någon är kvar i lägenheterna. Därför tvingas polisen slå in inte bara en eller två dörrar, utan en hel del, för att försäkra sig om att ingen var hemma utan att höra ståhejet omkring.

Innanför den sista dörren hittar poliserna något som gör dem absolut mållösa. Det ligger handgranater, maskingevär, gasmasker, knivar och allehanda vapen de flesta av poliserna bara hade sett på film. Alle man ur hus! Nu tillkallades insatsstyrkan och fastigheten spärras av. Hantverkarna står fortfarande utanför, storögda och något generade.

Insatsstyrkan kommer snabbt till platsen och stormar huset, snabbt ska det gå. Handgranater och krut i närheten av en gasläcka är ingen höjdare. Nu har även de nyblivna köparna kommit till platsen och ser långt ifrån lyckliga ut. Det här var inte vad de hade tänkt sig, första dagen på renoveringen och allt.

Insatsstyrkan gjorde sitt jobb och insåg ganska snabbt att den arsenal med vapen som hittats var lika äkta som vattenpistoler. Ägaren av den lägenheten är fotograf, så han hade beställt hem mängder med rekvisita för en fotografering han skulle göra nästkommande dag.

Hur det gick sen?

Jo, slutet gott allting gott, åtminstone var ingen skadad och gasläckan kunde snabbt åtgärdas. Vad som var mindre roligt var att de nyblivna ägarna hade insett en sak när de stod mitt i infernot. Hemförsäkringen trodde de båda att den andra hade skaffat. Gasläcka, inslagna dörrar och insatsstyrkan- utan försäkring. Lägenheten blev något dyrare än det var tänkt från början…

Advokaten svarar: Vad göra när grannens löpband låter outhärdligt?

Datum: | av Egrannar

Hej,

Jag och min fru bor i en nybildad bostadsrättsförening. Det är ett välbyggt och välisolerat hus vilket gör att vi i stort sett aldrig störs av våra grannar. Visst har det förekommit någon fest som kanske blivit lite högljudd någon gång, men det får man självklart acceptera när man bor i en flerfamiljsbostad. I vår trappuppgång finns det fem stycken enrumslägenheter som ägs av kommunen och som används som LSS-boende. Vi har aldrig störts av denna verksamhet. Nu har dock lägenheten som ligger vägg-i-vägg med vår lägenhet fått en ny boende som ställt in ett löpband. Användningen av löpbandet sker alla dagar i veckan, vid varierande klockslag och från en halvtimme upp till två timmar. Detta löpband framkallar ett monotont ljud som vi inte kan dränka enbart genom att till exempel höja volymen på tv eller stereo – utan det krävs att man sätter på sig hörlurar med musik.

Vi har försökt stå ut ett tag men känner inte längre att vi orkar. Till saken hör att i en av föreningens fastigheter så finns det ett litet gym med bla ett löpband. Det är uppskattningsvis 50 meter till gymet. Vi har varit i kontakt med styrelsens ordförande som i sin tur har varit i kontakt med kommunen. Enligt kommunen så är den boende tillsagd att enbart använda löpbandet mellan kl 10-12 på vardagar, vilket inte sköts.

Men vi anser att ett löpband inte är något som är normalt förekommande i en bostad utan hör hemma på ett gym. Det finns givetvis inte något skrivet om löpband i stadgarna, vilket känns ganska självklart då man inte förväntar sig att någon tar med ett sådant i en bostad. Ordförande säger att vi måste acceptera störningen då den ”är under en begränsad tid”.

Min fråga är – är detta verkligen rimligt? Ska vi inte kunna vistas i vår bostad utan hörlurar med hög musik? Allt för att någon använder gymutrustning i en bostad?

Mvh,
Tom

Hej Tom,

Jag förstår frustrationen i att störas av monotona ljud i sitt eget hem. Det påverkar hälsan negativt på många sätt. Rättsligt är det dessvärre inte mycket du och föreningen kan göra för att få problemen att upphöra. Av den rättspraxis som finns kan konstateras att man som boende i ett flerfamiljshus måste stå ut med mycket. Grannen till operasångerskan ”Siwan-divan” Wennberg stämde föreningen och begärde nedsatt avgift på grund av att föreningen inte fått tyst på sångerskans sång-övningar. Grannarna gjorde gällande att sångövningarna pågått under fyra års tid, flera gånger i veckan, såväl på kvällar och helger.

Övningarna har bestått i pianospel, övning av skalor med elever och inspelade applådåskor. Grannarna upplevde övningarna som outhärdliga. Föreningen gjorde enligt deras mening inte tillräckligt för att få slut på störningarna, varför grannen krävde nedsatt avgift.

Hovrätten ansåg dock att övningarna var av sådan art att man får stå ut med dem, och avslog yrkandet om nedsatt avgift (RH 2014:1).

Man kan fundera på om ett löpband är något som hör hemma i ett flerfamiljshus, men det är sannolikt inget som är av så ovanligt slag att det inte kan anses vara sådana levnadsljud som är acceptabla.

Det ni kan göra är att utföra ljudmätningar i er lägenhet för att få det fastslaget vilken ljudnivå användandet av löpbandet innebär. Ibland kan kommunens miljö- och hälsovårdskontor hjälpa till med sådana mätningar. Socialstyrelsen har riktlinjer för hur höga ljudnivåer som får förekomma i bostäder. Om den uppmätta ljudnivån överstiger dessa så bör ni återigen anmäla till föreningen att ni blir störda. Föreningen ska då skicka en formell anmodan att vidta rättelse till kommunen. Sannolikt kommer dock inte ljudet från löpbandet att överstiga gränsvärdena, låga monotona ljud kan vara väldigt störande men ger sällan utslag över gränserna.

Med tanke på ovan nämnda praxis blir det svårt för er att vidta rättsliga åtgärder för att få tyst. Det som är att rekommendera är att ta kontakt med styrelsen, eller direkt med kommunen eller den boende intill, och genom en god dialog försöka att få till en förändring.

Lycka till!

Martina Slorach, jurist

Ställ en egen fråga – vinn en bokbostadsrättsbok

Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

”Rätt i tiden med digital kommunikation i föreningen”

Datum: | av Egrannar

Louise Anderberg Hedensiö är sekreterare i brf Fänriken i Stockholm och berättar att styrelsen tröttnade på att springa runt med informationslappar som ingen sparar. Egrannar blev lösningen. ”Att skaffa en digital kommunikationsplattform för bostadsrättsföreningen ligger helt rätt i tiden”, säger hon. 

– Innan vi skaffade en hemsida gick all information i föreningen via brevlådorna. Det gick väldigt mycket tid till att dela ut lappar och det innebar att informationen inte kom ut så snabbt till medlemmarna, säger Louise Anderberg Hedensiö.

Hon berättar att den självklara lösningen är att ha uppdaterad information på ett och samma ställe.

– Annars måste man hänvisa till lappar som har delats ut som med all säkerhet ingen har sparat, för det är så det går till, säger hon.

En avgörande del var att föreningen skulle göra en stor trapphusrenovering och ett vindsbygge och såg framför sig att de skulle behöva skicka ut omfattande mängd information under året.

Louise Anderberg Hedensiö anser dessutom att en hemsida där medlemmarna kan logga in skapar delaktighet i föreningen.

– Jag jobbar med kommunikation till vardags och är därför van att kommunicera digitalt. Därför kändes det som helt rätt väg att gå att skaffa Egrannar.

Hon tycker att det är bra att nu kunna samla allt ifrån mäklarinformation och styrelseprotokoll till snabba uppdateringar om vad som är på gång i föreningen på en och samma plattform.

– Det underlättar arbetet för styrelsen som tidigare fick frågor om allt det här. Nu kan vi bara hänvisa till hemsidan, säger Louise Anderberg Hedensiö.

Hur har medlemmarna i föreningen tagit emot hemsidan?

– Vi är mycket mer digitala i föreningen idag. Även våra äldre medlemmar är mer vana att hämta information, vi har en 89-åring i föreningen som loggar in och hämtar information från hemsidan. Att skaffa en digital kommunikationsplattform för bostadsrättsföreningen ligger helt rätt i tiden.

Vilka tips skulle du ge till den som precis startat arbetet med sin hemsida?

– Det är viktigt att tänka på vilka målgrupper man har och vilken typ av budskap man vill förmedla till den målgruppen. Bland medlemmarna i föreningen finns många olika målgrupper: till exempel nyinflyttade som behöver viss information. Mäklare behöver en annan typ av information.