News

Advokaten svarar: Kan min brf förbjuda rökning på balkongen?

2019-10-06
Datum: | av Martina Slorach

Hej

Jag bor i en bostadsrättslägenhet, huset är byggt 2015 och vi har problem med rök från grannar som röker på balkonger. Hade det varit så enkelt att bara stänga balkongdörren så hade jag inte brytt mig. 
Problemet är att våra lägenheter har självdragsventilationen och två tilluftsventiler sitter på balkongerna och drar in luft (rök) till vardagsrum och sovrum. Det hjälper alltså inte att stänga balkongdörren,röken får vi ändå in i lägenheten via självdraget. 
Vad göra? Är det brf styrelse som skall lösa problemet?

Mvh Göran

Svar från Advokat Martina Slorach

Hej Göran, 

Du nämner ett problem som är vanligt. Föreningen är ansvarig för att ventilationen i huset fungerar. Ofta så fungerar dock ventilationen bra, och är OVK godkänd, men det kommer ändå in rök från grannar, eftersom tilluften kommer utifrån där det sitter grannar och röker, precis som du beskriver. Är ventilationen OVK-godkänd så behöver föreningen inte göra mer än så avseende den tekniska biten. Föreningen får då försöka förmå era grannar att ta hänsyn till er, och inte röka så att röken kommer in i er lägenhet. Många föreningar har ordningsregler innebärande att man inte ska röka på balkonger eller allmänna utrymmen. Problemet är att även om grannen bryter mot dessa så finns inte mycket föreningen kan göra. I rättspraxis har det inte ansetts vara en förverkandegrund att röka på sin balkong, även om det är brott mot ordningsregler. Än så länge anses rökning vara en företeelse som man får acceptera i samhället. På sistone har dock synen på rökning ändrats något, med införandet av nya regler om förbud mot rökning. Men att röka på sin egen balkong är sannolikt fortfarande ingenting som föreningen kan stoppa med tvångsmedel. Man får bara hoppas att grannarna har förståelse för att ni inte vill ha in rök i er lägenhet, och att de väljer att röka på annan plats, eller under köksfläkten om den nu är tillräckligt effektiv. Ta gärna upp frågan på föreningsstämman så att alla blir medvetna om problemet, och så kan ni diskutera hur saken ska lösas. 

Med vänlig hälsning

Advokat Martina Slorach
Advance Advokatbyrå Stefan Flemström AB

Sveriges galnaste grannfejder

2019-10-05
Datum: | av Daniel Mellwing

Grannar som kastar kattskit, pensionärer som får spel eller störande ljud från diverse aktiviteter. Bråk mellan grannar kan ta sig olika uttryck. Här är några av landets värsta grannfejder.  

Det finns mängder av små och stora saker att bråka om när man är grannar, om man är på det humöret. Det visar Vi i villas sammanställning av några av landets värsta grannfejder.

Flera fejder har sin grund i förutfattade meningar kring vad en granne får eller inte får göra, och att man tar sig friheter grannar emellan är inte helt ovanligt, berättar en jurister för Vi i villa.

7 grannfejder som spårade ur (Vi i villas lista)

1. Pensionär slog granne i huvudet

Tvisten började med gränsdragningen av en uppfart till två villor i Skåne och slutade med att den ena grannen, en 78-årig man, slog sin granne i huvudet med en kratta. Sedan plockade han fram en kniv och måttade hugg. Den angripnes barn blev vittne. Misstanke om mordförsök ändrades senare till misshandel och försök till grov misshandel.

2. Kastade kattbajs

En man i Skåne fick nog av att grannens katt sket på hans gräsmatta och bestämde sig helt enkelt för att ”lämna tillbaka” bajset genom att kasta det på cyklar och bilar. Något han fortsatte med under fem månader. Tingsrätten friade, men hovrätten dömde ut dagsböter och skadestånd för ofredande.

3. Slogs med armeringsjärn – avslöjades av egna övervakningskameror

En tretton år gammal grannfejd i Söderhamn spårade ur, och det blev fullt slagsmål där sju personer med armeringsjärn och stenar gjorde upp med flera barn som vittnen till händelsen. Det misstänkta grannparet hade satt upp flera övervakningskameror för att hålla koll så att deras grannar inte smög in på tomten. Just dessa övervakningskameror kom senare att användas som bevis mot dem själva.

4. Kunde inte sova på 1,5 år

Ett par på Bjäre fick sömnen störd under 1,5 års tid av en granne som spelade hög musik hela nätterna. Vid något tillfälle ska en traktor ha gått på tomgång under flera timmar. Den högljudde grannen som nekade till allt fick även andra boenden emot sig och fallet fick avgöras i Helsingborgs tingsrätt.

5. Tvungen bära gasmask

En man känner sig tvungen att bära gasmask på grund av grannens ideliga rökande. Han begär att fallet ska prövas av Miljödomstolen, men kravet avvisas av Högsta domstolen. Mannen kräver också att grannen ska betala 2 000 kronor i vite för varje cigarrett som hon röker. Men det visar sig att det är fritt fram att röka på sin egen tomt.

6. Spionage?

En person i Malmö hör surrande ljud och upptäcker en drönare utanför sitt fönster. Eftersom han vet att grannen har en drönare misstanker han att han blir filmad i smyg och anmäler till polisen då händelsen upprepas. När polisen kommer hittar de ingen drönare, men anmälan rubriceras som ofredande alternativt kränkande fotografering.

7. Störs av jacuzziljud

En person störs av grannens jacuzzi som ligger 35 meter bort. Grannen låter en akustikfirma undersöka störningarna och uppmanas av kommunen, som aldrig hört om något liknande, att ta reda på om ljudet på badanordningen kan justeras eller slås av när den inte används.

Källa: Vi i villa

Här är risken störst för avgiftshöjningar

Datum: | av Daniel Mellwing

Var femte bostadsrättsförening i länet skulle behöva höja avgifterna för att klara det framtida underhållet, enligt en kartläggning av HSB.

– De flesta föreningarna mår ekonomiskt bra. I några av dem, ungefär en femtedel, ser vi behov av en avgiftshöjning, säger Johan Lindén, finansspecialist på HSB Stockholm, till Mitti.

HSB har undersökt sammanlagt drygt 60 000 bostadsrätter i Stockholms län och kommer alltså fram till att omkring 25 procent av föreningar måste höja avgifterna för att klara det framtida underhållet när räntorna stiger. Låga räntor kommer inte att vara permanent tillstånd, menar Johan Lindén och varnar för ett högt risktagande.

– Konsekvensen blir att ränterisken för de här föreningarna ökar så länge de låga räntorna håller i sig. Föreningarna visar fina siffror men de skulle behöva höja avgifterna för att klara framtida renoveringar, som stambyte och fönsterbyte, säger han till tidningen.

– En låg avgift är inte alltid bra, vilket många tycker, fortsätter han.

Inte minst varnar genomgången för en trend i Stockholms innerstad, där avgifterna hålls nere. Därför är det extra viktigt som bostadsspekulant att granska föreningens årsredovisning innan man slår till på miljonobjekt, vilket Egrannar har skrivit om tidigare. Annars är risken att man åker på en otrevlig överraskning längre fram. Enligt HSB är en rimlig fingervisning att en förening med några år på nacken sparar 200 kronor per kvadratmeter.

Elaka mäklaren: När fel plats blev rätt plats

Datum: | av Jakob Stenberg

Tidpunkt för visning är viktigt, ibland kan det vara helt avgörande. Som mäklare är det inte bara viktigt att fundera på veckodag utan även kolla i kalendern för eventuella helgdagar eller – ännu viktigare – mer inofficiella festdagar.

Jag skulle sälja en mysig tvåa i en studentstad. Lägenheten hade underbar utsikt mot stadens stora park. Inget kunde gå fel, tänkte jag, och var ännu mer nöjd över tidpunkten: slutet av april. Då är parken som allra vackrast och barnfamiljer trängs med pensionärer om att lapa vårsol.

Inte denna dag. På väg genom parken insåg jag att det var Valborg, studenternas nationaldag då parken traditionsenligt är firandets epicentrum. Musik ekade från jättelika högtalare, onyktra festdeltagare rörde sig okontrollerat över ängarna och inte en enda pensionär syntes till.

När visningen väl började var det svårt att föra en konversation utan att behöva skrika. Många rynkade på näsan när de blickade ut över parken och väldigt få skrev upp sig på intresseanmälan. Men med en kvart kvar av visningen kom ett äldre par in. Jag log och hälsade dem välkomna, utan några större förhoppningar.

Efter rundturen lutade sig frun mot mitt öra och skrek att dem nyss hade flyttat hem från en studentstad i USA och älskade att bo så nära studentlivet. Jag förklarade att det inte är riktigt så mycket festligheter varje dag. Paret såg lite besvikna ut, men valde ändå att slå till. Vi skrev kontrakt samma kväll.

Foto: Roland Magnusson, Mostphotos

Styrelsens checklista inför hösten

Datum: | av Jakob Stenberg

Plötsligt anlände hösten och med den en rad saker som styrelsen bör ha koll på. I Egrannars Vinterhandbok har vi samlat en rad tips inför hösten, bland annat:

  • Kolla upp plåtslagarfirmor som kan skotta taket – i god tid
  • Se till att det görs en funktionskoll av snöskyddet
  • Kratta gräsmattan noga så att inte tjocka lager av löv kväver gräset
  • Kolla upp brandvarnare, informera medlemmarna om vikten av brandsläckare, brandfilt och spisvakt
  • Arrangera höststädning
  • Börja planera för föreningens driftbudget inför nästa år

Fler tips hittar du i Vinterhandboken

Bopriserna ökar – men då kan marknaden krascha

Datum: | av Jakob Stenberg

Allt fler svenskar tror att bostadspriserna kommer att stiga framöver. Åtminstone om man jämför med i våras. Det visar Nordeas Boendebarometer. Svenskarna har all anledning att tro på stigande priser, enligt siffror från Valueguard steg priserna på bostadsrätter med 1,7 procent i augusti jämfört med juli. På årsbasis har snittpriset ökat med två procent.

Men det finns varningssignaler att ta på allvar. Nordeas privatekonom Ingela Gabrielsson varnar för att arbetsmarknaden ser ut att utvecklas negativt och att en lågkonjunktur kan vara på väg.

– Hushåll kan vaggas in i en falsk trygghet samtidigt som vi går mot sämre tider, säger hon i ett pressmeddelande.

En färsk rapport från Delegation Bostad 2030 granskat prissvängningarna på bostadsmarknaden de senaste 140 åren. Den gemensamma faktorn är tydlig, enligt Sandro Scocco på Delegation Bostad 2030.

– Det är alltid när bankerna ändrar sig och plötsligt vill låna ut mindre och ha mer betalt, vilket i sin tur leder till fallande bostadspriser, säger han till Di.

Han fortsätter:– Generellt kan man säga att krisen kommer när marknaden upptäcker en risk man blundat för.

Foto: Colourbox

Därför ska du inte köpa bostad innan visning

2019-09-23
Datum: | av Jakob Stenberg

Köpare som slår till före den öppna visningen får ofta betala flera tusenlappar mer än vad bostaden i själva verket är värderad till. Det visar statistik från bostadssajten Booli.

– För den som köper innan visning finns det en möjlighet att göra en bra affär, men i de allra flesta fall kommer du betala ett högre pris än om du hade köpt efter budgivning. Som köpare gäller det att vara väl informerad om värdet på bostaden för att kunna göra en bra affär, säger Matilda Adelborg, pressansvarig på Booli, till SvD.

Enligt bostadssajten får köparna i Stockholm ge störst premie där köparen i genomsnitt betalar närmare 100 000 kronor över bostadens värdering.

Svårt för brf-styrelser att samarbeta

2019-09-08
Datum: | av Egrannar

Över 86% av styrelsemedlemmarna i bostadsrättsföreningar vill samarbeta med närliggande föreningar, enligt en ny undersökning. Med Egrannars nya tjänst är det inte bara möjligt, utan dessutom enkelt, menar Lars Wallgren, vd för Egrannar. ”Om man är flera och hjälps åt så blir mängden arbete för styrelserna mindre och man kan exempelvis göra bättre upphandlingar”, säger han.

-Vi vill återskapa en känsla av gemenskap och samhörighet som gått förlorad. Vi tänker på det som den ”digitala byn” där man är trygg och trivs med sina grannar och där grannar hjälper varandra, säger Lars Wallgren, VD på Egrannar.

Det kan ibland kännas lite ensamt att sitta i en BRF-styrelse. Det är sällan man kan fråga andra styrelsemedlemmar utanför den egna styrelsen om råd.  Därför startar vi Egrannar Grannskap. Det är ett forum där styrelsemedlemmar i en brf enkelt kan komma i kontakt med andra styrelser i samma område. Man kan säga att det är nästan som Facebook, fast istället för dina vänner så är det dina grannar i brf-styrelserna i ditt närområde.

När man bor i samma område har man ofta ganska likartade problem och möjligheter. Husen är ofta byggda ungefär samtidigt och har därför likartade renoveringsbehov. Om man då kan hjälpas åt och tipsa varandra om bra produkter och lösningar blir dessa problem mycket enklare att hantera. Bland brf:erna i vår undersökning ville över 90% samarbeta kring upphandlingar och tipsa varandra om leverantörer och vad man bör ställa för kvalitetskrav.

Med det nya forumet kan en styrelsemedlem exempelvis lägga ut ett meddelande om att de ska renovera sina fönster och fråga föreningarna i området om någon annan redan gjort det och kan rekommendera en bra leverantör.

-Upphandlingar kan vara väldigt krävande för en bostadsrättsförening, men det är i princip samma mängd arbete för att upphandla exempelvis trappstädning för en brf som att upphandla för två eller tre brf:er, säger Lars Wallgren.

Men det är mycket mer som är gemensamt. Att hjälpas åt och samverka mot brott och vandalisering är något som också står högt upp på agendan. Över 85% ville kunna varna varandra om inbrott och inbrottsförsök. Om kriminella härjar i området blir allas trygghet lidande, men om alla hjälps åt kan man mer effektivt motverka det.

Det som de flesta vill samarbeta är:

  • Tipsa varandra om bra leverantörer (91%)
  • Stämma av priser med varandra (86%)
  • Samarbeta kring gemensamma upphandlingar (78%).
  • Grannsamverkan mot brott (87%)
  • Varna varandra vid exempelvis inbrottsförsök (90%)
  • Diskutera juridiska frågor med andra styrelser (84%)

Om undersökningen:

Mellan 12:e och 31:a december 2018 skickade Egrannar en enkät om samarbete mellan bostadsrättsföreningar till 1258 styrelsemedlemmar i Egrannar. Vi fick 170 svar. En överväldigande majoritet av styrelsemedlemmarna i vår undersökning tycker att det vore eller mycket bra att enkelt kunna kontakta styrelsemedlemmarna i kringliggande föreningar. Över 86% av styrelsemedlemmarna säger sig vilja kunna samarbeta med närliggande föreningar. Endast 2% av de svarande skulle absolut inte vilja samarbeta med andra styrelser. 8% av styrelsemedlemmarna säger att de troligtvis inte vill samarbeta och 4% vet inte riktigt.

Hur vet man att säljaren verkligen äger lägenheten?

Datum: | av Egrannar

Jag är på väg att köpa en lägenhet men hur kan jag veta att en säljare verkligen äger en lägenhet och att den inte är pansatt? Kan jag kolla det innan jag skriver på och om det ändå visar sig att den var pantsatt, vilka möjligheter har jag då?

Mvh Johan, Stockholm

Hej Johan,
Pantsättningar och ägande av lägenheten ska framgå från föreningens lägenhetsförteckning. Föreningen är skyldig att hålla förteckningen uppdaterad, nyligen kom en dom som ålade en förening skadeståndsskyldighet för att de missat att anteckna en pantsättning av en lägenhet. Föreningen är även skyldig att tillhandahålla utdrag från lägenhetsförteckningen, dock endast till medlemmen själv. Föreningen ska tillhandahålla utdraget gratis till medlemmen. Du som utomstående, t.ex. spekulant på lägenheten, har inte rätt att få något utdrag från föreningen. Ofta vid en försäljning av en lägenhet är en mäklare inblandad, och den får då fullmakt från bostadsrättshavaren att begära ut ett utdrag från lägenhetsförteckningen från föreningen. Om mäklare inte är inblandad bör du begära att få ett utdrag från lägenhetsförteckningen från bostadsrättshavaren, för att kontrollera ägandeförhållandet. Det finns inget lagstöd att kräva utdrag från bostadsrättshavaren, men om bostadsrättshavaren vägrar att utge ett utdrag så är det nog något som inte stämmer med försäljningen.

Lycka till!  
Advokat Martina Slorach
Advance Advokatbyrå Stefan Flemström AB