News

Vad krånglar mest i bostadsrättsföreningen?

2015-06-05
Datum: | av Jakob Stenberg

Dålig ventilation, kalla element eller stopp i avloppet? Mycket kan krångla i en bostadsrättsförening, men när SBC listar vad som krånglar allra mest är det något helt annat som toppar listan.

Varje månad tar Sveriges BostadsrättsCentrum, SBC, emot hundratals felanmälningar från bostadsrättsföreningar. Och trenden under de senaste fyra åren är tydlig: krångel med dörrar toppar listan, tätt följt av elproblem, vattenkrångel, värme som inte vill bli varm, och strul med tvättmaskiner.

Flera anmälningar gäller även problematik i spåren av skadedjur. Ett tjugotal anmälningar vittnar om råttor i lägenheter, myrinvasioner eller kackerlacksbesök. Att komma till rätta med skadedjur är fastighetsägarens ansvar, även om bostadsrättshavaren måste göra en felanmälan.
Men vad gäller för övrigt krångel?

– Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för allt som gäller lägenhetens inre underhåll med undantag för avlopp, uppvärmnings- och ventilationssystem samt vatten och el. Föreningen har också ansvaret för att åtgärda eventuella fel som berör gemensamma utrymmen såsom tvättstuga, trapphus och innergård, säger Monika Jukic, Chefsjurist på Sveriges BostadsrättsCentrum, i ett pressmeddelande.

SBC:s lista över vad som krånglar mest i bostadsrättsföreningarna:

  1. Dörrar – trasiga handtag, porttelefon eller lås som slutat fungera
  2. El – lampor som slutat fungera, trasiga eluttag, proppar som gått
  3. Vatten – vattnet bli inte varmt, trasig toalett, vattenläckor
  4. Värme – elementen för kalla, för varmt i gemensamma utrymmen
  5. Tvättutrustning – trasiga tvättmaskiner, smutsiga maskiner
  6. Avlopp – stopp i avlopp i lägenhet och i gemensamma utrymmen
  7. Ventilation – lukt från ventilationen, ljud från fläkten
  8. Hiss – hiss som fastnat eller slutat att fungera

Elaka mäklaren: Sabotage på visningen

2015-05-30
Datum: | av Egrannar

Det är inte alla som gillar de höga priserna på lägenhetsmarknaden. Vissa spekulanter drar sig inte för att ta till extrema metoder för att försöka sabotera visningarna. Syftet är att skrämma bort andra spekulanter så att priset ska bli lägre.

Det finns subtila sätt att sabotera visningar men vissa tar till extrema metoder och förra året drabbade det en kollega.

Min kollega skulle sälja en fin liten lägenhet på en trappa med balkong på Lundagatan på Södermalm i Stockholm. Ett extra plus för lägenheten var att den hade sjöglimt över Söder Mälarstrand från ett av fönstren i lägenheten. Det var en fin dag och folk strömmade till visningen.

-Ursäkta, det står i prospektet att det är sjöglimt men jag hittar inte den, säger en av spekulanterna.

När min kollega ska peka ut den så har någon parkerat en stor skåpbil från Statoil precis i vägen för sjöglimten.

Ögonblicket efter hörs flera illvrål från den öppna balkongdörren. När min kollega tittar ut tillsammans med övriga 20 spekulanterna på visningen så har det dykt upp ett litet gäng med fyra besynnerliga och extremt högljudda personer som dricker öl och slänger skräp på den lilla gräsmattan nedanför balkongen. ”Aklisarna” levde rövare utanför lägenheten under hela visningen.

En av grannarna beskrev det som att ”de satt och gapade och skrek som stuckna grisar”.
Det hela var för mycket för att vara sannolikt. Alkisar är inte så där pigga och högljudda en vanlig söndagseftermiddag inne i ett bostadsområde.

Min kollega försökte förklara för samtliga besökare på visningen att det förmodligen inte var på riktigt utan att någon troligtvis försökte sabotera visningen med skåpbilen som dolde utsikten och dessa ”alkisar” som levde rövare.

Polisen kom strax efter att visningen var klar, men då hade ”alkisarna” städat upp efter sig och försvunnit.

Hur det gick? Jo, ganska bra. De flesta spekulanter höll med om att det var i extremaste laget budgivningen flöt på bra. Polisen kunde inte göra något och ”alkisarna” hördes inte av något mer i det området.

 

 

Foto: Magnus (https://www.flickr.com/photos/kalasmannen/)

Räntekoll – jämför dina boräntor med dina grannar

Datum: | av Egrannar

Den nya funktionen Räntekoll låter dig jämföra villkoren för dina bolån med de som dina grannar har. Knappa in basfakta om dina lån så får du se de högsta och lägsta räntorna samt medianräntorna dina grannar matat in i er Brf, i ert län och i Sverige i stort, för de olika bindningstiderna. Man kan dessutom se vilken bank som använts för de högsta och lägsta lånen. Det kan vara väldigt användbart när man ska prata med sin bank och att sätta om lånen.

Så här gör du: Logga in i er hemsida på Egrannar. Gå till menyvalet Mina sidor->Räntekoll. Där kan du klicka på en knapp för att lägga in dina lån. På den sidan visas också statistiken.

Räntekollen finns även för Brf:er och när styrelsen anger uppgifterna för föreningens lån så kan de sedan jämföra sina villkor med de villkor andra föreningar i länet och i Sverige har fått. Genom att ha koll på vilka räntor som är rimliga och möjliga att få kan en förening spara stora pengar, särskilt om föreningen har stora lån.

Så här gör du om du är webmaster eller är med i styrelsen: Logga in i er hemsida på Egrannar. Gå till menyvalet Admin->Brf Räntekoll. Där kan du klicka på en knapp för att lägga in era lån. På den sidan visas också statistiken.

Kom ihåg att den här statistiken är ett levande dokument så titta in ofta.

”Styrelsen sparar mycket arbete”

2015-05-29
Datum: | av Egrannar

Kjell Gunnarsson beskurenVår Egranne Kjell Gunnarsson är kassör och webbansvarig för STBRF Lilla Torp i Göteborg, en förening med 28 lägenheter som använt Egrannar i snart ett år.

Vad tycker du är fördelen med att jobba med Egrannar?

– För oss i styrelsen är det väldigt bra att kunna ha en sida för mäklarinformation. Det underlättar att man kan hänvisa mäklare till hemsidan.

– Det är också bra att när vi har haft styrelsemöte så kan vi ladda upp alla protokoll på hemsidan. På sätt sparar vi i styrelsen en massa arbete. Vi är ju förstås inte så väldigt många lägenheter, men jag kan tänka mig att om man har en stor föreningen är det mycket tid man kan spara.

Kjell Gunnarsson berättar att i föreningen bor det många som är äldre och som inte har så stor vana av att använda datorer.

Mot bakgrund av det, hur jobbar ni med att engagera era medlemmar till att använda sidan?

– Vi försöker hantera det genom att kontinuerligt ladda upp informationsblad om vad som händer i föreningen på hemsidan. Vi delar även ut informationen på papper till de som inte har tillgång till dator, men det är väldigt få.

– Genom att ladda upp allt som händer i föreningen på sidan så bygger vi upp en vana hos våra medlemmar att vi använder Egrannars tjänst. Så fort någon ny information ska ut så skriver vi i styrelsen den på anslagstavlan exempelvis.

Hur ser responsen bland medlemmarna ut?

– Jag har inte fått någon negativ respons, och den respons jag får är positiv. Men jag hade kanske hoppats på att vi skulle komma igång lite snabbare än vad vi gjort. Men jag ser att Egrannar är ett jättebra hjälpmedel för en förening. Särskilt om det kommer in nya i föreningen, då kan vi bara hänvisa till hemsidan för all information.

– Sedan tycker jag att sidan är enkel att hantera och administrera.

 

 

 

När krävs tillstånd från styrelsen?

Datum: | av Daniel Mellwing

Många lägger sin lediga tid på att renovera och bygga om hemma. Men vad får man egentligen göra och inte göra i sin bostadsrätt? Vilka åtgärder kräver tillstånd från styrelsen? Egrannar reder ut och ger tips.

Först och främst. Dessa frågor regleras i bostadsrättslagen och av föreningens stadgar.

Den som äger en bostadsrätt har rätt att göra en hel del renoveringsåtgärder i sin bostad utan att någon kan säga emot. Men vid vissa åtgärder krävs det tillstånd från föreningens styrelse.

  • Det handlar framför allt om ingrepp i bärande konstruktioner och vid omfattande förändringar i kök och badrum.
  • En grundregel är att det alltid krävs tillstånd för renoveringsåtgärder som rör vatten-, värme, gas och avloppsledningar. Elledningar kräver inte styrelsens godkännande utan får ändras vid behov och av behörig elektriker.
  • Dessutom krävs tillstånd från styrelsen vid alla åtgärder som kan påverka föreningen negativt. Det kan handla om renoveringar som kan påverka ventilationssystem och så vidare.

Om man renoverar utan styrelsens tillstånd kan det bli dyrt. Om en skada inträffar kan man vara illa ute om man inte har fått ett godkännande i förväg av föreningen.

Ett allmänt tips är att alltid begära tillstånd från styrelsen vid större renoveringsprojekt, även om det rent formellt inte behövs. Det är alltid bättre att vara på den säkra sidan, dessutom brukar det uppskattas av föreningen. Kanske kan du till och med få tips och hjälp?

Föreningen har i regel inte rätt att säga nej till förbättrings-, eller underhållsåtgärder som bostadsrättsägaren själv ansvarar för. Rätten är absolut, vilket innebär att styrelsen eller stämman inte får säga nej till sådana åtgärder. Görs det ändå är det inte riktigt och beslutet kan överklagas.

Egrannar kommer i ett antal artiklar lite mer specifikt reda ut vad man måste tänka på när man renoverar i bostadens olika rum. Vad måste man tänka på när man renoverar i köket, i badrummet? Håll utkik på bloggen.

Foto: Flickr.com(Stefan Leijon)

Ska man sälja på sommaren?

2015-05-28
Datum: | av Jakob Stenberg

Sommaren närmar sig med stormsteg. Funderar du på att sälja din bostadsrätt, men är osäker på om sommaren är rätt tid för försäljning? Egrannar kontaktade några mäklare för att reda ut om sommarmånaderna verkligen lämpar sig för bostadsaffärer.

Förr var det en sanning att sommaren inte var tiden att köpa eller sälja lägenheter. Marknaden dog och affärerna sköts fram till hösten. Men på senare år går det att skönja en trend där det säljs fler och fler bostadsrätter även under sommarledigheten.

– Mycket beror på att det tidigare var många mäklare som stängde igen verksamheten under julimånad. Nu är har de flesta mäklarkontor öppet hela sommaren och kan ta sig an uppdrag, säger Andreas Mühlich, marknadschef på SkandiaMäklarna.

Trots det är andelen bostäder på marknaden betydligt färre under sommarmånaderna och aktiviteten är generellt lägre.

– Det innebär inte att det inte går att sälja sin bostad under sommaren, utan ofta är det tvärtom. Ett lägre utbud betyder ofta ett högre försäljningspris. Så du som går i säljplaner, tveka inte att sälja under sommaren. Ett gott råd är att fråga några mäklare på orten om vad de tror utifrån den rådande marknadssituationen, säger Andreas Mühlich.

En nackdel, menar han, är att många är iväg på semester och inte kan gå på visning och närvara under en köpprocess.

Peter Eriksén, fastighetsmäklare och kontorschef på Mäklarhuset, är inte lika optimistisk.

– Bostadsmarknadens utbud avtar markant under sommaren. Jag har jobbat i 23 år som mäklare och trenden har varit i stort sett likadan. Efter midsommar och första veckan i juli är det färre objekt ute.

Fördelen med att sälja på sommaren, menar han, är att man inte konkurrerar med så många objekt samtidigt och därför kan få mycket bra betalt.

– Nackdelen är att om man har ett speciellt objekt att det inte finns några köpare på objektet.

Så, vad bör man tänka på om man ska sälja på sommaren?

– Prata med din fastighetsmäklare, diskutera igenom när det är bäst att sälja. Många mäklare har också ett spekulantregister med potentiella köpare, försök få en bild av hur intresset ser ut på just din bostad innan ni lägger ut det skarpt till försäljning. Som säljare är det då bra om du är hemma, eller nära hemmet så du fysiskt kan vara på plats för kontraktsskrivning och liknande, säger Andreas Mühlich på SkandiaMäklarna.

Peter Eriksén på Mäklarhuset adderar ytterligare ett viktigt tips: försäkra dig om att den mäklare du anlitar inte tar semester mitt i processen utan att han eller hon håller i uppdraget hela tiden.

Enligt Hemnet infaller den stora visningshelgen i mitten av augusti, men om du går att säljtankar så kan det vara bra att ha i åtanke att mitten av juli är tiden då antagningsbesked till studenter skickas ut.

– Att många mäklare vill ha semester gör att utbudet styrs till sommarlovet är slut. Speciellt mindre lägenheter på högskoleorter omsätts friskt på sommaren, säger Dan Sjöholm på Svensk Fastighetsförmedling.

Även veckan före terminsstart, i slutet av augusti, är högtid för försäljningar av mindre lägenheter i studentstäder.

Amorteringskravet åter på tapeten

Datum: | av Daniel Mellwing

Nyligen tvingades Finansinspektionen, FI, dra tillbaka sitt amorteringskrav på bolån. Men nu är kravet åter på tapeten. Riksdagspartierna är rörande överens om att amorteringskravet behövs även om det betyder att lagen måste ändras.

Nyligen tvingades Finansinspektionen, FI, dra tillbaka sitt amorteringskrav efter kritik från bland annat Kammarrätten i Jönköping, som menade att kravet saknar lagstöd. Men frågan om amorteringskrav på bolån är långt ifrån begraven.

Finansmarknadsminister Per Bolund, Miljöpartiet, bjöd nyligen in alliansens ekonomiska talespersoner för att diskutera hushållens höga skuldsättning. Och partier från båda blocken är rörande överens om att någon form av amorteringskrav ändå måste införas, även om det kommer att krävas en lagändring. En rundringning från SVT visar att enigheten är närmast total.

– Vi har en skuldsättning som är oroväckande och i den meningen behöver vi hitta åtgärder för att få till stånd en amorteringskultur, säger Erik Ullenhag, ekonomisk talesperson för Folkpartiet till SVT.

Det mest sannolika är alltså att någon typ av amorteringskrav kommer att införas för personer som lånar till bostadsköpet. Men exakt hur kravet kommer att se ut är för tidigt att säga. En idé som har dryftats är att kravet ska riktas mot bankerna istället. Det vill säga att varje bank ska åläggas krav att ha en hög andel amorterande kunder, och att undantag endast kan göras vid speciella omständigheter.

Men även om det finns en bred politisk enighet i frågan är det mest troliga att det kommer att dröja innan ett nytt amorteringskrav är på plats. Att ändra lagen tar tid.

  • För det första måste frågan utredas ordentligt så att kravet inte strider mot till exempel grundlagen.
  • Sedan ska utredningen skickas på remiss, och tunga remissinstanser ska få säga sitt, vilket kan innebära att det kommer invändningar mot förslaget.
  • Därefter måste regeringen skriva ett lagförslag som förmodligen kommer att granskas av Lagrådet eftersom förslaget kommer att beröra många människor.

Först när hela den processen är klar kan riksdagen rösta igenom förslaget. Summan av kardemumman är att Finansinspektionen, FI, sannolikt inte kan få igenom ett krav på amorteringar på bolån förrän tidigast nästa sommar, enligt de flesta bedömare.

Detta har hänt:

11 november 2014:

Finansinspektionen presenterar ett förslag som innebär att svenskarna ska tvingas amortera på sina bolån. Bakgrunden är den höga belåningen hos hushållen. Kravet ser ut så här: Alla bolån ska amorteras med minst två procent varje år ned till 70 procents belåningsgrad. När det är klart ska lånet amorteras med en procent ned till 50 procent av bostadens värde.

11 mars 2015:

FI:s krav snävas av, det ska bara gälla nya bolån och inte gälla om man byter bank. Reglerna ska börja gälla den 1 augusti 2015. Efter detta besked skjuter bostadspriserna i höjden, många vill hinna köpa bostad innan kraven börjar gälla.

18 april 2015:

Kammarrätten i Jönköping går ut med att FI:s krav saknar lagstöd.

23 april 2015:

FI drar tillbaka amorteringskravet.

20 maj 2015:

Amorteringskravet åter på tapeten. Regeringen och alliansen överens om att driva igenom amorteringskravet genom att ändra lagen. Med andra ord förtydligar man FI:s mandat genom lagstiftning. Här är vi nu…

Källa faktaruta: Aftonbladet

Anders Andersson

Ekonomiexperten Anders Andersson: Rätt läge att pressa
 föreningens lånekostnader

2015-05-21
Datum: | av Egrannar

Nu är det rätt läge för många bostadsrättsföreningar att sätta press på bankerna för att få ner sina låneräntor.

Det säger ekonomiexperten Anders Andersson och menar att det aldrig varit ett bättre läge än nu för att förhandla ned räntan:

– Det beror på att bankernas räntemarginaler nu är de högsta någonsin – 1,54 procent på bolån. Bankerna låtsas som om de är generösa när de erbjuder 2 procent på ett treårslån, men sanningen är att detta är en orimligt hög ränta. Det finns en rejäl prutmån i de flesta fall. Dagens räntesituation med minusränta är unik, och bostadsrättsföreningar borde kunna utnyttja det läget ännu mer än villaägaren eftersom de har så mycket större lån.

Själv förhandlade han den 1 mars om lån på 8 miljoner i sin bostadsrättsförening i Nacka. Han tog in offerter från flera banker och band till slut 5 miljoner på fem år till 1,49 procent och resten på tre år till endast 1,1 procent.

  • Alltför många bostadsrättsföreningar ägnar alltför lite uppmärksamhet åt det här. Det kan bero på att styrelserna i en del bostadsrättsföreningar inte på samma sätt som en villaägare ser det direkta sambandet mellan lånekostnaden och familjeekonomin.
  • Många föreningar är inte tillräckligt tuffa mot bankerna och tycker det är besvärligt att förhandla ned räntan.
  • Ofta får bostadsrättsföreningarna högre ränta än villaägarna, trots att föreningarna har mångdubbelt större lån.

– En banken kan i dag välja mellan att placera överskottskapital hos Riksbanken och betala 0,25 procent för detta eller att tjäna pengar genom att låna ut pengarna till företagare, villaägare och bostadsrättsföreningar, förklarar Anders Andersson.

– Riskfria lån, som det ofta är till bostadsrättsföreningar, är faktiskt en hygglig affär för banken även om räntan bara är en procent.
Anders Andersson har tidigare här på Egrannars blogg beskrivit en effektiv taktik när bostadsrättsföreningar ska förhandla om låneräntan:

  • Ha flera lån som ska förhandlas om vid olika tillfällen och som har olika bindningstider.
  • Begär offerter från flera banker när ett lån ska skrivas om.
  • Det är bra om man då har lån i minst två banker, som man smidigt kan förhandla med när ett nytt lån ska skrivas om.

Nyvald i styrelsen – så kommer du igång

Datum: | av Daniel Mellwing

Vad ska du tänka på som nyvald i bostadsrättsföreningens styrelse? Mats Lindbäck, informationschef på Bostadsrätterna, ger 5 tips för att snabbt komma igång.

Läs tidigare protokoll: Gör att du snabbt kan skapa dig en bild av vad som har hänt i föreningen. Det är till exempel vanligt att föreningar lägger ut förvaltning till externa företag för att styrelsen inte ska behöva göra allt själv. Kolla igenom vilka avtal som finns.

Prata med en tidigare styrelsemedlem: Gå igenom vad som har skett i föreningen och vad som är på gång.

Be om en rundtur i fastigheten: Du kommer att få frågor om var saker och ting finns när du är med i styrelsen. Vart ska man vända sig vid akuta problem? Nycklar och telefonnummer är bra att ha koll på redan från början.

Läs stadgarna: Dessa skiljer sig från förening till förening. Bostadsrättslagen täcker inte allt. Stadgarna reder ut vad som gäller i just er förening. Här kan du läsa om ansvarsfrågor, grillregler, ordningsregler och en massa annat.

Vem beslutar om vad? Vad ska styrelsen besluta om och vad ska stämman besluta om? Inte helt lätt att veta som nyvald. Mats Lindbäck förtydligar.

– Grunden är att styrelsen har totalansvaret för att förvalta föreningen och ta hand om huset. Ska man göra några större ändringar i verksamheten, och om det berör någon medlem särskilt eller medför stora nya kostnader, då krävs stämmobeslut. Men bästa starten för att skaffa kunskap är att gå på en kurs. Vi ordnar många sådana kostnadsfritt för våra medlemmar, säger han.