News

Råttinvasionen – myt eller sanning?

2016-05-23
Datum: | av Jakob Stenberg

När jag nyligen vandrade hem en ljummen försommarkväll såg jag en syn som inte är särskilt ovanlig på Stockholms gator: en råtta sprang över gatan och in i gliporna till ett bostadshus. ”Har det inte blivit fler råttor på senare tid? Visst läste jag nyligen om en råttinvasion?”, var mina första känslomässiga, men inte särskilt evidensbaserade, reflektioner.

En snabb googling av artiklar innehållandes ordet ”råttinvasion” bekräftade mina farhågor. Om man får tro de stora tidningarna pågår det en råttinvasion i stora delar av landet.
”Här är råttinvasionen på Göteborgs gator” (Expressen 8/1 2016)”, ”Ny soplösning ledde till råttinvasion” (Barometern 14/1 2016) och ”Råttinvasionen sätter skräck i boende: ’De klättrar på fasaden’” (Aftonbladet 1/6 2015).

Tonläget är högt, men hur ser verkligheten ut? Håkan Kjellberg, skadedjursexpert på Anticimex, anser att den mediala bilden till viss del är överdriven.

– Invasion är ett starkt ord, men samtidigt har vi över tid märkt att råttuttryckningarna blivit fler. Våra egna observationer är att råttorna finns på fler ställen i samhället, säger han.

Råttorna har alltid levt nära människor, men varför är de fler just nu? Det korta svaret är slarv och sättet vi konsumerar saker på idag.

– Råttorna trivs där det finns föda och boplats. Ofta finns det idag ett överflöd och vi människor är inte sällan dåliga på att slänga rätt saker på rätt ställe eller att spola ner rätt saker i avloppen.

I storstäder håller brunråttorna ofta till i parker eller i avloppssystem. Om de däremot lyckas ta sig in fastigheter kan det medföra stora problem, dels då gnagandet kan ge förstörelse på huset, dels kan brunråttan vara en allvarlig smittospridare.

– För den som drabbas av råttor är det ett stort problem. De kan både bära på sjukdomar från människor, som salmonella, och på egna sjukdomar, säger Håkan Kjellberg.

Oavsett om det pågår en råttinvasion eller inte kvarstår faktumet att brunråttan är en svår gäst att bli av med. Det närmare 30 centimeter långa djuret (svans ej inräknad) kan ta sig in i 20 millimeter små hål, klättra uppför flera våningar, är en duktig simmare och kan hoppa en meter utan ansats.

Eftersom råttornas ungar blir könsmogna efter bara ett par månader förökar de sig fort. Ett råttpar kan ge upphov till nästan tusen nya individer på ett år.

Så, hur gör man då för att undvika råttor i fastigheten? Håkan Kjellberg listar tre åtgärder för att minimera risken för objudna gnagare:

  1. Förebygg att råttorna kommer in.

– Det allra bästa sättet är att göra fastigheten till en råttsäker miljö. Se till att ni inte har massa onödiga saker kring byggnaden, exempelvis ved eller en presenning över cyklar. Där trivs råttorna. Se även till att växtligheten inte är för låg och undvik att mata fåglarna med mat på marken.

  1. Avloppsfälla.

– Att råttor tar sig in i avloppet kan vara svårt att undvika. Men om så sker har vi tagit fram en fälla som larmar om när råttorna tar sig upp och dödar råttan när den uppenbarar sig.

3. Intressera dig för bostaden.

– Jag säger som den gamla kampanjen: ”Håll Sverige rent”. Ett bra sätt för att förhindra råttor är att intressera sig för bostadshuset. Låt ingen del av huset bli en vit fläck, utan se till att ha koll över alla utrymmen.

Ny undersökning: Män har roligare än kvinnor i brf-styrelser

2016-05-18
Datum: | av Egrannar

Män som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse har roligare än kvinnor. Fler män än kvinnor tycker att de kan driva frågor i den riktning de själva vill, och männen är också mer positiva till att arbeta i en brf-styrelse i framtiden än kvinnor.
Det framgår av webbtjänsten Egrannars stora undersökning om styrelsearbete i bostadsrättsföreningar 2016, som nu finns sammanställd i sin helhet. 801 personer i bostadsrättsföreningar över hela landet svarade på enkäten.

Fler resultat:

  • Stockholmare är betydligt mer missnöjda med arbetsbelastningen än göteborgare.
  • Östgötar diskuterar trivselarrangemang i föreningen i betydligt grad än innerstadsstockholmare.
  • Nästan alla som sitter i en brf-styrelse tycker det känns bra att kunna påverka.
  • Renoveringar och ombyggnader, skötsel och städning av allmänna utrymmen och hur medlemmarna ska fås att engagera sig mer är de vanligaste ämnena på styrelsemötena.

Ladda ner sammanställningen av undersökningen

Så funkar sommarstyrelsen

2016-05-16
Datum: | av Jakob Stenberg

Sommaren närmar sig med stormsteg och vips är stora delar av bostadsrättsföreningens styrelse bortrest. Men vad måste föreningens styrelse tänka på inför sommaren?

Under sommaren är styrelsens viktigaste uppgift att se till så att det hela tiden finns personer att kontakta om det händer något.
Till exempel genom ett joursystem.

Här är det viktigaste att tänka på:
  • Se till att det finns gripbara personer i styrelsen hela sommaren. Det är viktigt att medlemmarna kan få tag på styrelsen om det händer något. Det gäller att göra någon form av joursystem, allt kan inte falla bara för att en person är på semester.
  • Dokumentera och se till att nödvändig information finns tillgänglig för den som är på plats. Det kan handla om kontakter till rörmokare, reparatörer och så vidare. Det är även viktigt att det går att få tag på någon i styrelsen som vågar lämna besked om medlemskap i föreningen, andrahandsuthyrningar och så vidare.
  • Det är inte osannolikt att någon medlem planerar att hyra ut sin lägenhet via Airbnb, eller annan sajt för korttidsuthyrning, under sommaren. Det kan därför vara bra att tidigt ha kommunicerat om styrelsen bestämt sig för att förbjuda eller ha restriktioner för den typen av uthyrning.
Lekplats, Foto: Charlotte Nordahl (www.flickr.com/photos/charlottenordahl/

Stora brister på landets lekplatser

2016-05-04
Datum: | av Jakob Stenberg

Varje år skadas närmare 18 000 barn på lekplatser, enligt Konsumentverket. Men vilket ansvar har en bostadsrättsförening för lekplatser på föreningens mark?

Konsumentverket har genomfört en kontroll av 26 lekplatser i fem av landets kommuner. Undersökningen, som är en uppföljning från 2008, visar på mer än 500 säkerhetsbrister. Varje år skadas runt 18 000 barn så svårt på lekplatser att de måste åka till akuten. Över hälften av bristerna kan härledas till dåligt underhåll av lekredskap och stötdämpande underlag.

– Det är allvarligt att det fortfarande finns så mycket säkerhetsbrister, men vi har haft en konstruktiv dialog med ansvariga fastighetsägare och tillverkare som åtgärdat de allvarliga fel som upptäckts, säger Anna Strandberg, utredare på Konsumentverket, i en kommentar.

Men vilket ansvar har fastighetsägaren, till exempel bostadsrättsföreningar, fastighetsbolag eller kommuner? Kortfattat är fastighetsägaren ansvarig för att lekplatser som ligger på deras mark uppfyller myndigheternas säkerhetskrav. Förutom att lekplatserna enligt lag måste besiktigas minst en gång per år är föreningen skyldig att löpande kontrollera så att lekplatsen är säker för barnen. Annars är föreningen skadeståndsskyldig vid en olycka.

Finns det säkerhetsbrister på en lekplats är det föreningens ansvar att se till så att barnen inte använder lekplatsen. Det räcker inte att sätta upp en skylt eller avspärrning för att undgå ansvar för en trasig gunga eller klätterställning.

Om lekplatsen är gammal är det viktigt att få den besiktigad så fort som möjligt. Det är viktigt att föreningen får ett protokoll på att besiktningen har genomförts. Utan dokument som visar att föreningen har levt upp till kraven är det i princip kört vid en rättslig tvist om ansvarsfråga.

 

 

Foto: Charlotte Nordahl (www.flickr.com/photos/charlottenordahl/)

Elaka mäklaren: Insatsstyrkan göre sig icke besvär

2016-04-29
Datum: | av Elaka Mäklaren

För ett tag sedan sålde jag en stor tvåa med god potential att bli en fin liten trea till en ung familj, mitt i centrala Stockholm.  De bestämde sig för att renovera upp lägenheten som hade blivit något eftersatt genom åren, den äldre damen prioriterade hellre blommor och nya gardiner än nya vattenledningar. I viss mån får man ju förstå det också.

Nåväl, samma dag som köparna får tillträde till lägenheten kommer deras hantverkare och börjar den ganska omfattande arbetet med att renovera upp lägenheten. Väggar ska flyttas och vatten och el ska dras om. I äldre hus är det lite klurigt att veta hur det ser ut under ytlagren, och man borde ju således vara lite försiktig. Men hantverkarna var glada över sitt nya projekt och tog i för kung och fosterland. Lite väl mycket, för man kom åt en gasledning som brast. Säg den glädje som varar.

Brandkåren larmas, som tar det på stort allvar och kommer till platsen med hela sirenartilleriet påslaget. De tillkallar i sin tur polisen när de inser att fastigheten faktiskt omedelbart måste evakueras- det var inte ett litet hål i ledningen.

Eftersom detta var mitt på dagen var de flesta i arbetsför ålder på jobbet, men man kan aldrig veta säkert om någon är kvar i lägenheterna. Därför tvingas polisen slå in inte bara en eller två dörrar, utan en hel del, för att försäkra sig om att ingen var hemma utan att höra ståhejet omkring.

Innanför den sista dörren hittar poliserna något som gör dem absolut mållösa. Det ligger handgranater, maskingevär, gasmasker, knivar och allehanda vapen de flesta av poliserna bara hade sett på film. Alle man ur hus! Nu tillkallades insatsstyrkan och fastigheten spärras av. Hantverkarna står fortfarande utanför, storögda och något generade.

Insatsstyrkan kommer snabbt till platsen och stormar huset, snabbt ska det gå. Handgranater och krut i närheten av en gasläcka är ingen höjdare. Nu har även de nyblivna köparna kommit till platsen och ser långt ifrån lyckliga ut. Det här var inte vad de hade tänkt sig, första dagen på renoveringen och allt.

Insatsstyrkan gjorde sitt jobb och insåg ganska snabbt att den arsenal med vapen som hittats var lika äkta som vattenpistoler. Ägaren av den lägenheten är fotograf, så han hade beställt hem mängder med rekvisita för en fotografering han skulle göra nästkommande dag.

Hur det gick sen?

Jo, slutet gott allting gott, åtminstone var ingen skadad och gasläckan kunde snabbt åtgärdas. Vad som var mindre roligt var att de nyblivna ägarna hade insett en sak när de stod mitt i infernot. Hemförsäkringen trodde de båda att den andra hade skaffat. Gasläcka, inslagna dörrar och insatsstyrkan- utan försäkring. Lägenheten blev något dyrare än det var tänkt från början…

Advokaten svarar: Vad göra när grannens löpband låter outhärdligt?

Datum: | av Egrannar

Hej,

Jag och min fru bor i en nybildad bostadsrättsförening. Det är ett välbyggt och välisolerat hus vilket gör att vi i stort sett aldrig störs av våra grannar. Visst har det förekommit någon fest som kanske blivit lite högljudd någon gång, men det får man självklart acceptera när man bor i en flerfamiljsbostad. I vår trappuppgång finns det fem stycken enrumslägenheter som ägs av kommunen och som används som LSS-boende. Vi har aldrig störts av denna verksamhet. Nu har dock lägenheten som ligger vägg-i-vägg med vår lägenhet fått en ny boende som ställt in ett löpband. Användningen av löpbandet sker alla dagar i veckan, vid varierande klockslag och från en halvtimme upp till två timmar. Detta löpband framkallar ett monotont ljud som vi inte kan dränka enbart genom att till exempel höja volymen på tv eller stereo – utan det krävs att man sätter på sig hörlurar med musik.

Vi har försökt stå ut ett tag men känner inte längre att vi orkar. Till saken hör att i en av föreningens fastigheter så finns det ett litet gym med bla ett löpband. Det är uppskattningsvis 50 meter till gymet. Vi har varit i kontakt med styrelsens ordförande som i sin tur har varit i kontakt med kommunen. Enligt kommunen så är den boende tillsagd att enbart använda löpbandet mellan kl 10-12 på vardagar, vilket inte sköts.

Men vi anser att ett löpband inte är något som är normalt förekommande i en bostad utan hör hemma på ett gym. Det finns givetvis inte något skrivet om löpband i stadgarna, vilket känns ganska självklart då man inte förväntar sig att någon tar med ett sådant i en bostad. Ordförande säger att vi måste acceptera störningen då den ”är under en begränsad tid”.

Min fråga är – är detta verkligen rimligt? Ska vi inte kunna vistas i vår bostad utan hörlurar med hög musik? Allt för att någon använder gymutrustning i en bostad?

Mvh,
Tom

Hej Tom,

Jag förstår frustrationen i att störas av monotona ljud i sitt eget hem. Det påverkar hälsan negativt på många sätt. Rättsligt är det dessvärre inte mycket du och föreningen kan göra för att få problemen att upphöra. Av den rättspraxis som finns kan konstateras att man som boende i ett flerfamiljshus måste stå ut med mycket. Grannen till operasångerskan ”Siwan-divan” Wennberg stämde föreningen och begärde nedsatt avgift på grund av att föreningen inte fått tyst på sångerskans sång-övningar. Grannarna gjorde gällande att sångövningarna pågått under fyra års tid, flera gånger i veckan, såväl på kvällar och helger.

Övningarna har bestått i pianospel, övning av skalor med elever och inspelade applådåskor. Grannarna upplevde övningarna som outhärdliga. Föreningen gjorde enligt deras mening inte tillräckligt för att få slut på störningarna, varför grannen krävde nedsatt avgift.

Hovrätten ansåg dock att övningarna var av sådan art att man får stå ut med dem, och avslog yrkandet om nedsatt avgift (RH 2014:1).

Man kan fundera på om ett löpband är något som hör hemma i ett flerfamiljshus, men det är sannolikt inget som är av så ovanligt slag att det inte kan anses vara sådana levnadsljud som är acceptabla.

Det ni kan göra är att utföra ljudmätningar i er lägenhet för att få det fastslaget vilken ljudnivå användandet av löpbandet innebär. Ibland kan kommunens miljö- och hälsovårdskontor hjälpa till med sådana mätningar. Socialstyrelsen har riktlinjer för hur höga ljudnivåer som får förekomma i bostäder. Om den uppmätta ljudnivån överstiger dessa så bör ni återigen anmäla till föreningen att ni blir störda. Föreningen ska då skicka en formell anmodan att vidta rättelse till kommunen. Sannolikt kommer dock inte ljudet från löpbandet att överstiga gränsvärdena, låga monotona ljud kan vara väldigt störande men ger sällan utslag över gränserna.

Med tanke på ovan nämnda praxis blir det svårt för er att vidta rättsliga åtgärder för att få tyst. Det som är att rekommendera är att ta kontakt med styrelsen, eller direkt med kommunen eller den boende intill, och genom en god dialog försöka att få till en förändring.

Lycka till!

Martina Slorach, jurist

Ställ en egen fråga – vinn en bokbostadsrättsbok

Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

”Rätt i tiden med digital kommunikation i föreningen”

Datum: | av Egrannar

Louise Anderberg Hedensiö är sekreterare i brf Fänriken i Stockholm och berättar att styrelsen tröttnade på att springa runt med informationslappar som ingen sparar. Egrannar blev lösningen. ”Att skaffa en digital kommunikationsplattform för bostadsrättsföreningen ligger helt rätt i tiden”, säger hon. 

– Innan vi skaffade en hemsida gick all information i föreningen via brevlådorna. Det gick väldigt mycket tid till att dela ut lappar och det innebar att informationen inte kom ut så snabbt till medlemmarna, säger Louise Anderberg Hedensiö.

Hon berättar att den självklara lösningen är att ha uppdaterad information på ett och samma ställe.

– Annars måste man hänvisa till lappar som har delats ut som med all säkerhet ingen har sparat, för det är så det går till, säger hon.

En avgörande del var att föreningen skulle göra en stor trapphusrenovering och ett vindsbygge och såg framför sig att de skulle behöva skicka ut omfattande mängd information under året.

Louise Anderberg Hedensiö anser dessutom att en hemsida där medlemmarna kan logga in skapar delaktighet i föreningen.

– Jag jobbar med kommunikation till vardags och är därför van att kommunicera digitalt. Därför kändes det som helt rätt väg att gå att skaffa Egrannar.

Hon tycker att det är bra att nu kunna samla allt ifrån mäklarinformation och styrelseprotokoll till snabba uppdateringar om vad som är på gång i föreningen på en och samma plattform.

– Det underlättar arbetet för styrelsen som tidigare fick frågor om allt det här. Nu kan vi bara hänvisa till hemsidan, säger Louise Anderberg Hedensiö.

Hur har medlemmarna i föreningen tagit emot hemsidan?

– Vi är mycket mer digitala i föreningen idag. Även våra äldre medlemmar är mer vana att hämta information, vi har en 89-åring i föreningen som loggar in och hämtar information från hemsidan. Att skaffa en digital kommunikationsplattform för bostadsrättsföreningen ligger helt rätt i tiden.

Vilka tips skulle du ge till den som precis startat arbetet med sin hemsida?

– Det är viktigt att tänka på vilka målgrupper man har och vilken typ av budskap man vill förmedla till den målgruppen. Bland medlemmarna i föreningen finns många olika målgrupper: till exempel nyinflyttade som behöver viss information. Mäklare behöver en annan typ av information.

Sista minuten-tips för deklarationen

Datum: | av Daniel Mellwing

Snart är det sista dagen att deklarera. Har du sålt en bostadsrätt under 2015 men är osäker på vilka avdrag du får göra? Här kommer råd i sista stund.

Den som säljer en bostadsrätt får göra avdrag i deklarationen för utgifter som har inneburit en förbättring av lägenheten. De sammanlagda utgifterna måste dock uppgå till minst 5 000 kronor per år. Arbetskostnader för egenutförda arbeten är aldrig avdragsgilla.

Vad är då en förbättringsåtgärd?

  • Det är inte alltid solklart. Grundregeln är att du får dra av för grundförbättringar, det vill säga att du tillför något som inte fanns i lägenheten tidigare, till exempel en ny diskmaskin eller en öppen spis. En grundförbättring har ingen tidsgräns. Om du tillför något helt nytt som inte fanns när du köpte lägenheten får du göra avdraget.
  • Men du kan även göra avdrag för utgifter för förbättrande reparationer och underhåll, som till exempel att du byter ut ett slitet plastgolv mot ett nytt plastgolv. Förbättringen får dock inte vara äldre än fem år om du ska kunna göra avdrag i samband med bostadsförsäljningen. Om golvet var nytt när du köpte lägenheten får du dock inte göra något avdrag.

Kan man göra avdrag i deklarationen för inköp av en ny kyl och frys?

  • Det beror på. Om det fanns kyl och frys när du köpte lägenheten får du inte dra av utgiften. Det ses inte som en förbättrande åtgärd, utan bara som att du har bytt ut grejorna. Det spelar ingen roll att den nya kylen och frysen kostade mer och är modernare än de som fanns när du köpte lägenheten. Energisnålare alternativ ses inte som förbättrande åtgärder enligt regelverket.

Men om den nya frysen har funktioner som den gamla frysen inte hade? Till exempel ismaskin eller bubbelvatten.

  • Då kan det ses som en förbättrande åtgärd. Du har ju tillfört något som inte fanns tidigare. Du kan då få dra av för merkostnaden för dessa funktioner.

Får jag göra avdrag för utgifter för ett nytt trägolv?

  • Det beror på vad som fanns när du köpte lägenheten. Om det fanns ett trägolv i gott skick får du inte göra några avdrag. Om trägolvet var gammalt och slitet när du köpte lägenheten får du göra avdrag för merkostnaden av förbättringen om åtgärden inte är äldre än fem år vid försäljningen.
  • Däremot, om du har bytt ut ett plastgolv mot ett dyrare trägolv så har du ju tillfört något nytt i lägenheten.

Får jag dra av för utgifter för omgörning av kök?

  • Du får inte dra av för kostnader för att byta köksluckor eller köksbänkar. Däremot kan du få göra avdrag för ombyggnationer, du tar ned en vägg för att förbättra planlösningen eller bygger ett kök där det tidigare fanns en klädkammare.
  • Säg att du byter ut ett gammalt kök, med den tidens standard, till ett nytt kök. Detta är inte automatiskt en förbättringsåtgärd som du får dra av. Prishöjande åtgärder är inte samma sak som förbättrande i detta fall. Utgifter för reparationer och underhåll är inte avdragsgilla om de enbart återställer bostadens skick.

Vad händer om man gör regelvidriga avdrag?

  • Tipset är att alltid göra ett öppet yttrande i deklarationen om man är osäker. Man tar upp kostanden, gör avdraget, och skriver varför man gjort det. Det värsta som kan hända då är att man får ett avslag. Om man bara gör avdragen, så är det upp till en handläggare att bedöma om felet var avsiktligt eller inte. Fel utan öppet yttrande kan leda till onödiga kostnader.

Svaren bygger på samtal med Skatteverkets kundtjänst.

Så deklarerar en bostadsrättsförening

Datum: | av Jakob Stenberg

Det finns två sätt som en bostadsförening kan beskattas: som privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Bedömningen görs utifrån förhållanden vid varje beskattningsårs utgång.

Ett privatbostadsföretag innebär en ekonomisk förening eller ett aktiebolag, där verksamheten till minst 60 procent består i att de egna medlemmarna tillhandahåller bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Om dessa krav inte uppfylls betraktas föreningen som ett oäkta bostadsföretag, skriver Verksamt.se. Portalen är ett samarbete mellan Skatteverket, Tillväxtverket och Bolagsverket.

Så, hur sker då beskattningen?
Till att börja med beskattas inte en bostadsrättsförening för inkomster som tillhör fastigheter. Ränteinkomster ska inte tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om de hör till föreningens fastighet.

Andra inkomster som bostadsrättsföreningen har ska däremot tas upp till beskattning. Skatteverket ger som exempel matservering, bilpool eller motionsanläggning. Vinst eller förlust ska fördelas mellan medlemmarna.

För mer info om F-skattesedel, avdrag och moms för bostadsrättsföreningar, rekommenderas portalen Verksamt.se