News

Sista minuten-tips för deklarationen

2016-04-29
Datum: | av Daniel Mellwing

Snart är det sista dagen att deklarera. Har du sålt en bostadsrätt under 2015 men är osäker på vilka avdrag du får göra? Här kommer råd i sista stund.

Den som säljer en bostadsrätt får göra avdrag i deklarationen för utgifter som har inneburit en förbättring av lägenheten. De sammanlagda utgifterna måste dock uppgå till minst 5 000 kronor per år. Arbetskostnader för egenutförda arbeten är aldrig avdragsgilla.

Vad är då en förbättringsåtgärd?

  • Det är inte alltid solklart. Grundregeln är att du får dra av för grundförbättringar, det vill säga att du tillför något som inte fanns i lägenheten tidigare, till exempel en ny diskmaskin eller en öppen spis. En grundförbättring har ingen tidsgräns. Om du tillför något helt nytt som inte fanns när du köpte lägenheten får du göra avdraget.
  • Men du kan även göra avdrag för utgifter för förbättrande reparationer och underhåll, som till exempel att du byter ut ett slitet plastgolv mot ett nytt plastgolv. Förbättringen får dock inte vara äldre än fem år om du ska kunna göra avdrag i samband med bostadsförsäljningen. Om golvet var nytt när du köpte lägenheten får du dock inte göra något avdrag.

Kan man göra avdrag i deklarationen för inköp av en ny kyl och frys?

  • Det beror på. Om det fanns kyl och frys när du köpte lägenheten får du inte dra av utgiften. Det ses inte som en förbättrande åtgärd, utan bara som att du har bytt ut grejorna. Det spelar ingen roll att den nya kylen och frysen kostade mer och är modernare än de som fanns när du köpte lägenheten. Energisnålare alternativ ses inte som förbättrande åtgärder enligt regelverket.

Men om den nya frysen har funktioner som den gamla frysen inte hade? Till exempel ismaskin eller bubbelvatten.

  • Då kan det ses som en förbättrande åtgärd. Du har ju tillfört något som inte fanns tidigare. Du kan då få dra av för merkostnaden för dessa funktioner.

Får jag göra avdrag för utgifter för ett nytt trägolv?

  • Det beror på vad som fanns när du köpte lägenheten. Om det fanns ett trägolv i gott skick får du inte göra några avdrag. Om trägolvet var gammalt och slitet när du köpte lägenheten får du göra avdrag för merkostnaden av förbättringen om åtgärden inte är äldre än fem år vid försäljningen.
  • Däremot, om du har bytt ut ett plastgolv mot ett dyrare trägolv så har du ju tillfört något nytt i lägenheten.

Får jag dra av för utgifter för omgörning av kök?

  • Du får inte dra av för kostnader för att byta köksluckor eller köksbänkar. Däremot kan du få göra avdrag för ombyggnationer, du tar ned en vägg för att förbättra planlösningen eller bygger ett kök där det tidigare fanns en klädkammare.
  • Säg att du byter ut ett gammalt kök, med den tidens standard, till ett nytt kök. Detta är inte automatiskt en förbättringsåtgärd som du får dra av. Prishöjande åtgärder är inte samma sak som förbättrande i detta fall. Utgifter för reparationer och underhåll är inte avdragsgilla om de enbart återställer bostadens skick.

Vad händer om man gör regelvidriga avdrag?

  • Tipset är att alltid göra ett öppet yttrande i deklarationen om man är osäker. Man tar upp kostanden, gör avdraget, och skriver varför man gjort det. Det värsta som kan hända då är att man får ett avslag. Om man bara gör avdragen, så är det upp till en handläggare att bedöma om felet var avsiktligt eller inte. Fel utan öppet yttrande kan leda till onödiga kostnader.

Svaren bygger på samtal med Skatteverkets kundtjänst.

Så deklarerar en bostadsrättsförening

Datum: | av Jakob Stenberg

Det finns två sätt som en bostadsförening kan beskattas: som privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Bedömningen görs utifrån förhållanden vid varje beskattningsårs utgång.

Ett privatbostadsföretag innebär en ekonomisk förening eller ett aktiebolag, där verksamheten till minst 60 procent består i att de egna medlemmarna tillhandahåller bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Om dessa krav inte uppfylls betraktas föreningen som ett oäkta bostadsföretag, skriver Verksamt.se. Portalen är ett samarbete mellan Skatteverket, Tillväxtverket och Bolagsverket.

Så, hur sker då beskattningen?
Till att börja med beskattas inte en bostadsrättsförening för inkomster som tillhör fastigheter. Ränteinkomster ska inte tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om de hör till föreningens fastighet.

Andra inkomster som bostadsrättsföreningen har ska däremot tas upp till beskattning. Skatteverket ger som exempel matservering, bilpool eller motionsanläggning. Vinst eller förlust ska fördelas mellan medlemmarna.

För mer info om F-skattesedel, avdrag och moms för bostadsrättsföreningar, rekommenderas portalen Verksamt.se

Vart femte hem har betydande elbrister

2016-04-27
Datum: | av Daniel Mellwing

Det finns betydande elbrister i drygt vart femte hem, visar en kartläggning gjord av Installatörsföretagen. En förklaring enligt undersökningen kan vara att hemmafixande med el är vanligt förekommande. 

Det finns så kallad ”fulel” i drygt vart femte hem. Det visar Installatörsföretagens Elsäkerhetsbarometer 2016.

– Även om bara en minoritet av dessa felaktiga installationer leder till en olycka så finns alltid risken. El är bland det bästa vi har men farligt om det inte behandlas med respekt och kunskap, säger Johan Martinsson chef bransch- och affärsjuridik på Installatörsföretagen, i ett pressmeddelande.

Dessutom visar barometern att kunskapen bland privatpersoner om vilken typ av elarbeten man får utföra är låg. Över hälften av de 500 medlemsföretagen som svarat på enkäten uppger att det är vanligt förekommande att privatpersoner utför elarbeten som de saknar utbildning för.

– Elstandarden i svenska hem är relativt god, men trots detta har vi tyvärr en bit kvar innan alla kan känna sig trygga i att elen är rätt installerad så väl hos sig själv som hos grannen, säger Installatörsföretagens elsäkerhetsexpert Joakim Grafström, i ett pressmeddelande.

Foto: Flickr.com(MikaelSimm)

Det vill vi renovera i år

2016-04-25
Datum: | av Jakob Stenberg

Våren är renoveringstider. När värmen ersätter kylan ökar intresset för att se över bostadsrättsföreningarnas underhåll och investeringar. Men vilka renoveringar är viktigast?

Undersökningen Sverige Bygger har frågat bostadsrättsföreningar om vilka planer de har när det gäller underhåll och investeringar. Undersökningen är baserad på svar från 1100 bostadsrättsföreningar över hela landet och sammanlagt omfattas 75 000 lägenheter i rapporten.

Tydligt är trenden att renovera utvändigt. Hela 20 procent har planera på att renovera fasaden, på andra plats fixande av trädgård och grönytor (18 procent) och på tredjeplats hamnar målning utvändigt. Mycket fokus på det externa, med andra ord.

När det gäller investeringar planerar flest bostadsrättsföreningar att lägga pengar på tvättmaskiner/torktumlare, belysning och entrédörrar.

Topp-5 planerade åtgärder:

1. Fasadrenovering
2. Trädgård/grönytor
3. Målning utvändigt
4. Fönsterrenovering
5. Yttertak

Topp-5 planera investeringar:

1. Tvättmaskiner/torktumlare
2. Belysning
3. Entrédörrar
4. Bredband
5. Lås

Källa: Sverige Bygger AB

 

Så lyckas du med stämman

2016-04-22
Datum: | av Jakob Stenberg

Stämmotiderna närmar sig med stormsteg. Rent formellt ska årsstämman hållas senast sex månader efter räkenskapsårets slut, men många föreningar har i sina stadgar exempelvis bestämt att stämman hålls en viss månad varje år. Så, vad ska man tänka på inför stämman? Och hur gör man den roligare?

Först och främst är det styrelsens uppgift att kalla till stämman.

– Det är bra att tänka baklänges inför stämman, eftersom det är en del som ska ske inför den. Bestäm när ni ska hålla den, när kallelsen ska gå ut, när årsredovisningen ska vara reviderad och klar, och boka en lämplig lokal, säger Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna.

Viktigt är också att ange när motioner till stämman ska vara inne. Ärenden som ska behandlas på stämman måste vara med i kallelsen så det är viktigt att motionerna är inne i god tid innan kallelsen ska gå ut.

– Det viktigaste är att vara väl förberedd. Vissa föreningar väljer att anlita en extern ordförande till stämman, vi märker redan nu att många anlitar oss för en extern ordförande. Fördelen är att ordföranden då är fri från kopplingar då han eller hon inte sitter med i styrelsen. Om samma person är både styrelseordförande och stämmoordförande så måste den personen byta hatt beroende på uppdraget. Men givetvis behöver det inte vara ett problem, det fungerar bra i många föreningar, säger Ulrika Blomqvist.

Bortsett från ren formalia kan det vara bra att vara medveten om hur läget är bland medlemmarna. Pågår det någon konflikt i huset som borde att tas upp under stämman? Förbered i så fall styrelsen på vad konflikten gäller så att ni inte blir tagna på sängen.

– Var också beredd på att svara på dagsaktuella frågor som är kopplade till föreningen, det brukar komma upp. Många följer debatten i media och har frågor kring avskrivningsregler, reavinstskatt och liknande. Se till att ha svar på hur det eventuellt påverkar er bostadsrättsförening.

En aspekt som kan te sig sekundär, men är desto viktigare är valet av stämmolokal. Tänk på att ordna en lokal där alla medlemmar får plats och med bra akustik.

– Alla kanske inte hör och ser så bra och det måste man ha i åtanke. Om ni är en stor förening kan det vara en idé att använda mikrofon. Jag har varit i en del dåliga stämmolokaler, långsmala rum utan högtalarsystem, och det har inte varit särskilt lyckat.

En stämma behöver inte vara en knastertorr genomgång som medlemmarna känner sig tvungna att närvara vid. Med några enkla knep kan det bli en trevlig kväll som ökar sammanhållningen i föreningen.

– Många ordnar fika, vissa avslutar stämman med en bit mat. Varför inte komplettera med ett föredrag av en inbjuden gäst? Det kan gälla allt från hur man gör innergården trevligare till en bakgrund till husets historia eller hur ni förbättrar brandsäkerheten. Låt fantasin flöda, säger Ulrika Blomqvist.

Läs mer i Egrannars Vårhandbok

8 av 10 kommunpolitiker vill snabba på byggandet

2016-04-18
Datum: | av Daniel Mellwing

78 procent av Sveriges kommunpolitiker anser att byggtakten i deras kommun är för låg. Det framgår av en undersökning av Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation, Fastigo, där drygt 4 000 kommunpolitiker har intervjuats.

Dessutom anser nära hälften av de intervjuade kommunpolitikerna att deras kommun måste jobba mer med att skapa nya bostäder inom det befintliga beståndet, till exempel genom att omvandla tomma lokaler och cykelrum till bostäder.

– Att det råder bostadsbrist i stora delar av landet står bortom allt tvivel, samtidigt som vi har en stor inflyttning till Sverige. Vi måste tänka innovativt kring hur vi snabbt kan få fram bra bostäder till fler människor. Vår undersökning visar att det finns en stark vilja bland kommunpolitiker att anta utmaningen, säger Mona Finnström, vd på Fastigo.

Drygt 30 procent av landets kommunpolitiker betonar dessutom vikten av att bygga energisnåla hus vid nybyggnationer, visar undersökningen.

4 tips för renare för fönster

Datum: | av Jakob Stenberg

När vintern sakta börja ge vika och solen gör sin efterlängtade entré avslöjas inte bara det som legat gömt under snön. Även smuts på otvättade fönster blir smärtsamt tydlig när solens strålar når våra nordliga breddgrader.

Att tvätta fönster kan liknas vid en egen konstform, åtminstone om du frågar mig. Med alltför långa mellanrum är det lätt för många, läs undertecknad, att glömma bort hur man egentligen uppnår det bästa resultatet. Tur då att det finns mängder av information inom området.

Expressen presenterade förra året en miljövänlig metod för fönstertvättaren:

1. Grunda med att tvätta först med kökssvamp och diskmedelsvatten.
2. Blanda 1 matsked diskmedel, 0,5 deciliter vinäger och 2 matskedar majsstärkelse.
3. Häll mixen i en hink och fyll på med varmt vatten.
4. Tvätta fönstren och torka sedan torrt med två luddfria trasor. Med den sista torkningen tar du bort stärkelsen och du får bort det sista av den festa smutsen.

Ett vanligt misstag är att man använder för lite vatten. Redskapen spelar mindre roll, så länge de inte lämnar ludd eller fläckar efter sig.
Således: fritt fram för lakan, tidningspapper, skrapor eller microfiberduk, men undvik hushållspapper.

Avslutningsvis, de eviga frågorna: bör man tvätta fönster när solen skiner eller om det är minusgrader ute?

Husmorstipsen är många och inte sällan avråder de från fönsterputsning vid solsken eller kyla. Men i en intervju med ICA-kuriren menar städproffset Evelyn Kjellberg att det visst går att tvätta fönster i solsken.

– Men man måste vara lite snabbare eftersom rutan torkar fortare. Däremot ska man undvika att putsa i direkt solljus för då hinner man inte skrapa klart innan fönstret torkat, säger hon.

Inte heller kyla bör sätta stopp för planerna.

– Det går utmärkt om man häller i lite T-röd. Är det bara några grader kallt tar jag omkring en halv deciliter T-röd till en halv hink vatten, om det är kallare än så häller jag i lite till.

Var femte bostadsrätt säljs innan visning

2016-04-14
Datum: | av Jakob Stenberg

Trycket är fortfarande högt på den svenska bostadsmarknaden. Men skillnaderna är stora och Göteborg har gått om Stockholm som den hetaste marknaden.

Bilden förstärks i flera aktuella undersökningar. Den starka efterfrågan har pressat ned försäljningstiderna vilket resulterat i rekordlågt utbud av bostadsrätter. Att lägenheter säljs innan visning är inte ovanligt, enligt SBAB:s Mäklarbarometer. I Stockholm säljs 18 procent säljs före visning, vilket är en minskning jämfört med förra våren. I Göteborg har däremot en ökning skett, från 21 till 24 procent. Så även i Malmö, från 14 till 15 procent.

– Det är fortfarande många bostadsrätter som säljs innan ordinarie visning. Nedgången i Stockholm är dock intressant och kan vara ett tecken på att trycket är på väg att dämpas något, säger Tor Borg, Chefsekonom SBAB, i en kommentar.

Fastighetsbyråns senaste undersökning, Mäklarpanelen, bekräftar bilden.

– Marknaden fortsätter att präglas av lågt utbud. Framförallt beror det på att det som kommer ut på marknaden säljs väldigt snabbt – ibland innan visning och ibland till och med innan bostaden läggs ut på nätet. Möjligen kan vi även se en något ökad efterfrågan inför det kommande amorteringskravet. Men det är inte alls på samma nivå som förra våren eftersom bankerna successivt redan infört amorteringskrav, säger Lars-Erik Nykvist, VD på Fastighetsbyrån, i en kommentar.

Även Mäklarpanelen indikerar att efterfrågan sjunker i Stockholm. Däremot ökar efterfrågan i alla övriga regioner.

– Tendensen vi såg i januari förstärks. Efterfrågan i Stockholm sjunker vilket kan tyda på ett trendbrott. Stockholm och bostadsrättsmarknaden brukar ligga steget före övriga regioner och villamarknaden. Nu återstår det att se om tendensen i Stockholm sprider sig, säger Lars-Erik Nykvist.

Så skriver du motion till stämman

2016-04-07
Datum: | av Jakob Stenberg

Stämmotiderna närmar sig med stormsteg och i de flesta bostadsrättsföreningar är det hög tid att lämna in motioner. Har du något du vill ska tas upp på stämman? Egrannar hjälper dig på vägen.

Borde buskarna i trädgården klippas oftare? Fungerar inte städningen i trapphuset som den ska? Bör ni införa ett nytt system för tvättstugan? Om du som bostadsrättsägare har upptäckt ett problem eller något som du vill införa är en motion, det skriftliga förslag som årsstämman beslutar om, vägen att gå. Anledningarna till att du som medlem i en bostadsrättsförening ska skriva en motion till stämman kan vara oändliga. Och i slutändan är det trots allt medlemmarna som äger föreningen så det finns ingen anledning att tveka om du vill åstadkomma en förändring. Motioner är viktiga för en välfungerande förening, även om intresset kan variera från år till år, från förening till förening. Men hur går man till väga?

Börja med att ta reda på när stämman äger rum. April och maj är ofta stämmotider och alla ärenden som ska tas upp på stämman måste vara med i kallelsen från styrelsen. Motionen måste därför lämnas i god tid. Ta reda på var du ska lämna in motionen, i de flesta fall finns det en gemensam brevlåda för bostadsrättsföreningen. Även om du mailar motionen så måste ett original skickas in via vanlig post.

För styrelsens del är det viktigt att uppmuntra till motionsskrivande, det är ett tecken på engagemang och måste bejakas. Försök att vara öppen och lyssna på eventuell kritik som framförs av motionären.

Oftast ger styrelsen svar på motionerna och kan rekommendera om medlemmarna bör bifalla, avslå eller anse motionen besvarad. Alla motioner som kommer in ska behandlas av styrelsen och styrelsen ska lämna ett svar över motionen med föreslag på hur stämman ska behandla motionen.

Man brukar tala om tre typer av motioner:

  • stadgemotioner – motioner som föreslår ändringar av föreningens stadgar
  • motioner som rör propositioner – en proposition är ett förslag från styrelsen
  • fria motioner – motioner som kan handla om i princip vad som helst

Men själva motionen då? Rent formellt bör du ha en rubrik, en kort sammanfattning, förslag till lösning, och namn, adress samt datum. Den viktigaste delen är givetvis förslaget till lösning. Glöm inte att vara tydlig med ditt yrkande – vad är det egentligen du vill? Gör det enkelt för övriga stämmodeltagare att ta ställning, exempelvis genom att skriva:
”Därför yrkar jag att stämman beslutar x”. Det ska vara möjligt att svara ”ja” eller ”nej” till yrkandet. Undvik att bli för långrandig, försök vara kort och koncis, och använd ett språk som är lätt att förstå.
Om motionen innehåller flera yrkanden kan de olika yrkanden få olika utfall.

Så långt det skriftliga. Väl på stämman kan det vara bra att vara väl förberedd då diskussion kan uppstå. Var därför beredd på att försvara din motion och fundera ut argument och eventuella motargument som kan dyka upp.

Om stämman bestämmer sig för att bifalla din motion så är det upp till styrelsen att se till att motionen genomförs. Om stämman säger nej då? Eftersom stämman är det högsta beslutande organet i föreningen så är ditt enda alternativ vid avslag att försöka övertyga dina grannar inför nästa års stämma.

 

Källor:
Du och din bostadsrättsförening – Fastighetsägarna, 2012
Fastighetstidningen: http://www.fastighetstidningen.se/motionera-det-mar-foreningen-bra-av/
Fastighetsägarna: http://www.fastighetsagarna.se/mittnord/aktuellt/fraga-experten/fragor-for-bostadsrattsforeningar
Motionsguide: brf.sbc.se/UserFiles/1490/File/Infomapp%202007.pdf
SBC: http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/foreningsstamma