Så ska ett andrahandskontrakt se ut

2017-09-27

Datum: 2017-09-27 | av Jakob Stenberg

Uthyrningar blir allt vanligare i Sverige. För både den som hyr, hyr ut och för styrelsens skull är det viktigt att andrahandskontraktet är korrekt. Ett dåligt eller otydligt kontrakt kan innebära förlorade pengar eller rättigheter.

På nätet finns det gott om standardiserade kontrakt som går att skriva ut, men var ändå noga med att se att kontraktet är tydligt.

Först och främst behöver du ett tillstånd från styrelsen. Även dessa tillstånd finns att skriva ut på nätet, hos exempelvis Fastighetsägarna. Ofta är det en snabb process, men om det är tidsbrist kan du med fördel påminna ansvarig styrelsemedlem.

Boupplysningen.se har sammanställt en lista med saker som du bör ha med i ett andrahandskontrakt:

Kontaktinformation till hyresvärden.
Kontaktinformation om hyresgästen.
Specifikation av vilken lägenhet kontraktet gäller.
Vilket syfte hyresgästen ska använda bostaden till.
Om lägenheten hyrs ut möblerad eller inte.
Hyresperioden.
Bestämmelser om hyran.
Uppgifter om eventuell deposition
Vilka kostnader som ingår respektive inte ingår i hyran.
Vad hyresgästen inte tillåts göra med lägenheten.
Vem som ansvarar för skador under hyresperioden.
Vem som ansvarar för att bostaden och möblemanget är försäkrade
En garanti från hyresvärden om att uthyrningen är godkänd av bostadsrättsförening eller hyresgästförening.

Advokaten svarar: När räknas biarea in och inte?

2017-09-25

Datum: 2017-09-25 | av Egrannar

Martina Slorach, advokat som kan svara på dina frågor om bostadsjuridik.

Fråga:
Hej. Bor i en bostadsrättsförening och min fråga är följande:

När uppbyggnaderna av husen gjordes var det några lägenheter där det ingick garage och de räknades som biyta.
I dagsläget är det ingen som använder dessa till garage utan det är ombyggda till både tvättstuga och förråd.
Vad gäller då, är det fortfarande biyta eller ska dessa kvadratmeter inräknas som boyta?
Bör då hyran höjas med motsvarande kvadratmeter?

Har själv byggt ut mitt kök, tog en del av verandan med styrelsens godkännande vilket gjorde att min hyra höjdes – ser inget fel i detta men är en biyta alltid biyta trots att användningen förändras?
Tack i förskott för svaret.

Svar:
Hej!
Föreningens årsavgift (som ofta betalas per månad, och därför ofta kallas månadsavgift) kan basera sig på olika beräkningsgrunder. Vissa föreningar har lägenhetsyta som en faktor, andra har ett andelstal som styr. Hur årsavgiften ska räknas fram ska framgå av föreningens stadgar. Om lägenhetsyta är en faktor vid beräkningen av årsavgiften så kan årsavgiftens storlek förändras om lägenhetsytan förändras. Om boytan ska räknas om i fallen då garage omvandlats till boyta är dock en bedömning som föreningen måste göra från fall till fall.

I vanliga fall är det inte användningsområdet för ytan som är avgörande för avgiften, utan huruvida den är upplåten med bostadsrätt eller inte. Gällande tomtmark såsom gräsmattor och verandor så är denna ofta inte upplåten med bostadsrätt. Om marken byggs in i huset och därmed blir en del av bostadsrätten så måste en reglering ske, vilket kan ske genom dödning av bostadsrätten och ny upplåtelse. En relativt besvärlig process. Det kan således vara olika situationer att bygga in en veranda eller ändra användningen av ett garage. Det måste bedömas i varje enskilt fall och är svårt att ge ett allmänt svar på.

Lycka till

Airbnb – fara eller möjlighet?

Datum: 2017-09-25 | av Jakob Stenberg

Det har gått väldigt fort. Från att ha varit en företeelse på andra sidan Atlanten, vet numera de allra flesta svenskarna vad Airbnb är. Många svenskar hade både vant sig vad att hyra och att hyra lägenheter när det vankas semestertider.

I slutet av förra året fanns närmare 20 000 bostäder att hyra i Sverige, en ökning med 3 000 på ett år. Trots en stadig ökning väljer många föreningar att säga nej.

– Vi har haft problem med den här typen av korttidsuthyrning. Det handlar om att de som hyr inte sköter sig. Det handlar om fester med hög musik och sopor som hamnar fel. Folk tar inte det ansvar som man gör om man är medlem och bor här, säger Brf Kungsklippans ordförande Jan Härstedt till SVT Nyheter.

Skräckexempel, där lägenheter har ockuperats av hyresgäster eller använts till bordellverksamhet, har fått stor uppmärksamhet i media.

Trenden – att antalet lägenheter för uthyrningen ökar och att kritiken samtidigt växer – märks på flera ställen i världen. En lag i New York förra året förbjuder Airbnb-uthyrningar kortare än 30 dagar. Stadens hotell jublade, de som hyrde ut sina lägenheter blev vansinniga.

Någon svensk lagstiftning verkar däremot inte vara aktuell. Bostadsminister Peter Eriksson (MP) har välkomnat de nya lösningarna och hoppas att hyresvärdar, bostadsrättsföreningar och deras motparter kan komma överens.

– I grunden tycker jag det är väldigt positivt med delningsekonomi, Airbnb kan bidra på flera sätt till att man använder resurserna mer effektivt. Om människor åker på semester och hyr ut sin lägenhet, och byter lägenhet med varandra, det tycker jag är väldigt positivt, säger han till P4 Malmöhus.

Ryktet om uthyrningstjänstens tillbakagång är med andra ord kraftigt överdrivet. Läget är snarare det motsatta.

För två år sedan skrevs det om ”dödsstöten mot Airbnb”. Då handlade det om en dom i hyresnämnden i Stockholm som stoppade en bostadsrättsinnehavare från att hyra ut sin lägenhet till besökande turister. Det innebar knappast slutet för den typen av lägenhetsuthyrning.

Diskussionen lär fortsätta. Uthyrningen, likaså.

Avgift vid andrahandsuthyrning kan vara ogiltig

2017-09-20

Datum: 2017-09-20 | av Daniel Mellwing

Bostadsrättsföreningar kan ta ut en avgift vid andrahandsuthyrningar. Men om avgiften inte finns med i stadgarna så är den ogiltig, vilket många inte känner till.

Sedan 2014 kan bostadsrättsföreningen ta ut en avgift av bostadsrättshavaren vid andrahandsuthyrningar. Men för att föreningen ska kunna kräva en sådan avgift måste den vara inskriven i bostadsrättsföreningens stadgar. Om den inte är det, så är avgiften inte giltig, enligt Bostadsrättslagen som specificerar vilka avgifter en förening kan ta ut.

Hur mycket kan en förening debitera?

När en bostadsrättshavare har sökt och fått föreningens tillstånd att hyra ut i andra hand, så kan föreningen debitera tio procent av ett prisbasbelopp. (om avgiften finns i stadgarna det vill säga). För 2017 skulle det innebära att en förening kan debitera 4 480 kronor per år. Om bostadsrättshavaren bara hyr ut i ett halvår kan föreningen bara debitera 2 240 kronor.

Hur kan avgiften debiteras?

Styrelsen bestämmer om avgiften ska läggas på den vanliga avgiften varje månad, eller om avgiften debiteras separat varje månad eller om den debiteras för hela den beviljade uthyrningsperioden vid ett enda tillfälle.

Skulle bostadsrättshavaren avbryta andrahandsuthyrningen i förtid så kan föreningen bli återbetalningsskyldig.

Källa: Bostadsrätterna

Foto: Colourbox

Majoritet positiva till amorteringskrav

2017-09-19

Datum: 2017-09-19 | av Jakob Stenberg

Tidigare i år meddelande Finansinspektionen att de vill skärpa amorteringskrav ytterligare.

”För att ytterligare stärka hushållens motståndskraft i en framtida kris vill FI därför skärpa amorteringskravet för nya bolånetagare som tar stora lån i förhållande till sina inkomster”, säger FI:s generaldirektör Erik Thedéen, i ett pressmeddelande.

En ny undersökning från SEB och Demoskop visar att 86 procent av svenskarna anser att det är viktigt eller mycket viktigt att hushållens skulder minskar. Den mest populära åtgärden är skärpta amorteringskrav på nya lån som överstiger 4,5 gånger årsinkomsten.

Samtidigt har flera tunga remissinstanser sågat förslaget.

– Vi säger uttryckligen nej till förslaget. Det kommer att göra det väldigt svårt för unga att ta sig in på bostadsmarknaden. Utöver att det föreslagna regelverket är väldigt komplicerat och oöverblickbart kommer det att låsa in människor i befintliga bostäder med befintliga lån, vilket minskar rörligheten på såväl bostads- som arbetsmarknaden, säger Bankföreningens vd Hans Lindberg, till Aftonbladet.

Även Riksrevisionen och Villaägarnas riksförbund kritiserar förslaget.

Så stoppar du bananflugor

2017-09-11

Datum: 2017-09-11 | av Jakob Stenberg

Det var knappast första gången och antagligen inte den sista. Vid fruktskålen, runt papperskorgen och i vasken. Överallt flög de runt: bananflugorna. Ett lika tydligt sensommar/tidigt hösttecken som gulnande löv. Just under den här tiden på året letar de sig in i våra hem för att lägga ägg i frukter, vinslattar, blomjord och diskhoar.

– Deras förmåga att föröka sig är otrolig. Utvecklingen från ägg till färdig fluga sker på omkring åtta dagar och varje hona kan lägga ungefär 500 ägg. Ett par flugor blir därför snabbt massor av flugor, som i sin tur lägger nya ägg och blir ännu fler, säger Thomas Persson Vinnersten, biolog på Anticimex, i en kommentar.

Huskurer på hur man ska bli av med ohyran är lika många (nästan) som det finns bananflugor. Anticimex främst tips är enkelt: håll det rent hemma.

För att förebygga bananflugesbesök är det viktigt att kasta fruktavfall och hålla fruktskålen fri från övermogen frukt, rengöra returflaskor, och inte låta disk ligga för länge i diskhon.

Men om skadan redan är skedd? I så fall tipsar Anticimex om en bananflugefälla: två delar äppelcidervinäger, en del sirap och en droppdiskmedel i en liten flaska.

När säljaren stjälper istället för hjälper

2017-09-01

Datum: 2017-09-01 | av Elaka Mäklaren

Jag säger det rakt ut: egensinniga säljare är inte helt lätt att handskas med som mäklare. Det fick jag lära mig den hårda vägen vid en försäljning för inte länge sedan.

Jag hade fått i uppdrag att sälja en fin lägenhet i Stockholms innerstad, en trevlig lägenhet i ett trevligt område. Den hade dock inget speciellt, och eftersom många liknande lägenheter låg ute samtidigt, var konkurrensen hård om spekulanterna. Det skulle hänga på visningen.

Men hur som helst, vi bestämde oss för att lägga ut lägenheten på en fredag för att ha en inledande visning kommande söndag. Redan innan dess hade säljaren bestämt sagt att förhandsvisningar inte skulle bli aktuellt. Okej tänkte jag, skönare för mig att slippa ränna runt och visa lägenhet varje kväll.

Lägenheten fotades av en fotograf jag ofta använder, och han antydde att säljaren var något svår att samarbeta med, något jag inte hade märkt. Nåväl, det är tur att han lämnar mina uppdrag åt mig, tänkte jag.

Som tur var, så var det många som visade intresse för lägenheten på förhand, och den fick många klick på den största och viktigaste sajten. Jag kände mig något lugnad av detta inför visningen. Kanske skulle det bli en smärtfri affär ändå?

Trodde jag…

Det närmade sig nämligen visning, och jag hade ännu inte fått nycklar av säljaren. Jag kontaktade honom angående detta, och berättade att jag behövde dem innan söndagen. Jag blev väldigt paff när han sa att det inte behövdes, han skulle öppna åt mig. Efter en stund föll poletten ner, och jag förstod att hade planerat att vara hemma under visningen.

Jag försökte vänligt berätta för honom att det aldrig är en bra ide, att spekulanter blir nervösa av det och att jag måste kunna sköta mitt jobb fritt från störningsmoment. Han lovade dyrt och heligt att låsas vara en spekulant, att han inte skulle störa mig och att han inte skulle påverka visningen på något negativt sätt. Eftersom jag snabbt förstod att frågan inte var öppen för diskussion, var det bara att gilla läget.

Dagen för visningen kom, och det blev inte alls som jag hade befarat. Det blev så mycket värre. Han trodde säkert att hans skådespelarkunskaper var goda, men låt mig tydligt säga att det var de inte. Katastrof.

Efter att ha gått runt i 20 minuter och berömt sin egen lägenhet, visat alla spekulanter den fina ordningen och bra materialval, samt insisterat på att varje par som var där skulle provsitta soffan för att ”känna av det mysiga med kakelugn”, så började spekulanterna att gå därifrån, till synes illa till mods. En enda person skrev upp sig på listan.

Säljaren förstod ingenting, han som hade varit så smidig, enligt honom själv. Jag försökte förklara för honom att alla hade begripit att han var säljaren och att ingen kunde känna sig bekväm därför. Det trodde han inte på för en sekund, och han insisterade på att vara med dagen efter. Det fanns inget jag kunde göra för att tala honom tillrätta, och han lovade dyrt och heligt att vara smidigare på måndagkvällens visning.

Men nej. Det var lika illa det. Nu hade vi totalt två personer som skrivit upp sig på listan. Och ingen ville lägga första budet.

Det höll på att gå så illa att ingen ville ha lägenheten, när det ringde en spekulant på onsdagsförmiddagen och undrade om han inte kunde få en egen visning, eftersom han varit utomlands över helgen och måndagen.

Denna gång sa jag till säljaren, att antingen lämnar han lägenheten, eller så avbryter jag vårt samarbete på stående fot. Efter en tids övertalning fattade han allvaret och lämnade lägenheten under visningen.

Och äntligen! Jag fick vara i fred och spekulanten förälskade sig i lägenheten. Det i sin tur drog igång hela budgivningen, för nu ville de andra två plötsligt vara med. Vi fick upp den finfint, högre än vad jag trott från början faktiskt, och säljaren var ju utom sig av lycka. Han trodde ju att det var hans förtjänst, och att hans talang för detta skulle från och med nu utvecklas. Jag lät honom leva i ovisshet, eftersom jag inte hade modet att förklara hur det egentligen låg till. Han lovade att kontakta mig igen nästa gång han skulle sälja en lägenhet, men det samtalet kommer nog att bli obesvarat…

Slutet gott, allting gott!

Advokaten svarar: Kan styrelsen bestämma hur höga mina häckar ska vara?

Datum: 2017-09-01 | av Egrannar

Fråga:
Jag bor i en ny bostadsrättsförening och tycker att styrelsen agerar felaktigt i en rad frågor. Innan jag påtalar detta för styrelsen skulle jag vilja vara säker på att det jag säger är korrekt. Jag hoppas verkligen att ni kan svara på min fråga!

Tomten runt bostadsrätten är enligt upplåtelseavtalet upplåten tillsammans med bostadsrätten. De som byggt husen har även planterat häckar runt radhusen och nu verkar styrelsen (och många andra i föreningen) tro att föreningen kan bestämma häckarnas höjd etc. Som jag förstått det kan föreningen inte bestämma häckarnas höjd, eller hur man tar hand om sina häckar, runt de enskilda radhusen. Detta eftersom tomten är upplåten tillsammans med bostaden. Stämmer det? Problem kommer att uppstå eftersom styrelsen verkar vilja ha ganska höga häckar, och att de ska vara exakt lika höga i hela föreningen, medan jag och min familj vill ha låga häckar. Stämmer det att, med de förutsättningar jag presenterat, föreningen inte kan bestämma vilken höjd just mina häckar ska ha?

Dessutom har styrelsen, med föreningens pengar, köpt in bambupinnar till samtliga 30 hushåll och förväntar sig att alla ska sätta upp dessa för att stötta häckarna, trots att det i den ekonomiska planen står att underhållsskyldigheten för tomten (och då enligt min mening även häckarna) faller helt på bostadsrättsinnehavaren. Enligt min mening borde alltså styrelsen inte ha använt föreningens gemensamma pengar för att köpa in bambupinnar till alla, eftersom det inte faller under föreningens underhållsskyldighet.

Har jag förstått det hela rätt? Jag känner att denna styrelse som vi har inte riktigt vet vad de sysslar med och det är dags att någon säger till dem.

Med vänliga hälsningar

Kristina

Svar:

Du har rätt! Är tomten upplåten med bostadsrätt så har ni rätt att bestämma över hur marken och växtligheten ska skötas. En bostadsrättshavare är förvisso skyldig att upprätthålla sundhet, ordning och gott skick, men att ha låga häckar istället för höga är enligt min bedömning inte ett brott mot denna skyldighet. Det är först när man kan tala om allvarliga störningar och ”vanvård” som föreningen kan vidta rättsliga åtgärder. För att en tomt ska anses vanvårdad krävs mycket undermålig skötsel vilket resulterar i skadedjur och liknande.

Föreningen kan ha ordningsregler för tomten som ska följas så länge de är sedvanliga och i enlighet med ”seden på orten” (mycket oklar begränsning, men så säger lagen). Det finns dock inga särskilda påföljder om man som bostadsrättshavare inte följer interna ordningsregler, utan det är förverkandereglerna som ska tillämpas. Föreningen kan inte hitta på egna förverkandegrunder, utan det är en domstol i slutändan som ska avgöra om bostadsrättshavarens brott ordningsreglerna utgör förverkandegrund. I en sådan prövning är det förverkandereglerna som ska tillämpas, och inte föreningens egna regler. Hoppas detta svar ger lite klarhet!

Ställ en egen fråga – vinn en bok

Varje månad lottar vi ut ett exemplar av Martina Slorachs bok, ”Bostadsrätt – En handbok för styrelsen”, till en person som har skickat in en fråga om bostadsjuridik.
Skicka din fråga till [email protected]

Bostadspriserna stiger – och sjunker

Datum: 2017-09-01 | av Jakob Stenberg

Att uttolka prisutvecklingen på bostadsmarknaden är inte det enklaste. Upp, säger den ena. Ner, säger den andra. Låt oss åtminstone göra ett försök att reda ut läget.

Åtta av tio svenskar tror på stigande bostadspriser framöver, enligt en undersökning från Svensk Fastighetsförmedling. Och nog är det en rimlig spådom: under de senaste åren har priserna ökat kraftigt på flera håll i landet. I Stockholm har priserna fördubblats på tio år, enligt TT. Bostadsbristen, ränteläget och lite nybyggnation indikerar att utvecklingen kan fortsätta.

Så långt svenskarnas känslor om framtiden. Men vad visar trendrapporter? Enligt statistik från Valeguard stiger priserna i hela landet, även om flera varningsklockor ringer för Stockholms bostadsmarknad.

Men bilden är på intet sätt entydig. Under början av året rapporterade Dagens Industri att många mäklare i Malmö och Göteborg befarade sjunkande priser under året. För Stockholms del befarades en inbromsning.

I våras spådde Finansinspektionen, FI, lägre bostadspriser framöver. ”Om allvarliga störningar skulle drabba den svenska ekonomin kan bostadspriserna sjunka betydligt. Det kan förstärka en konjunkturnedgång”, skrev FI i sin rapport.

En rapport från Mäklarstatistik visade under juli en nedgång i Stockholms bostadspriser. Att priserna sjunker under sommaren är emellertid inget ovanligt och jämfört med förra året har priserna stigit för bostadsrätter.

Å ena sidan, å andra sidan. Det enda vi kan konstatera om bostadspriserna framöver är att vi inte vet något.

Foto: Colourbox