News

Styrelsens 10 vanligaste misstag

2019-05-11
Datum: | av Jakob Stenberg

Stämman är avklarad, nu inleds styrelsens arbete. Men fällorna är många och såväl nya som rutinerade styrelsemedlemmar kan göra misstag.

Sajten Bostadsjuristerna har rangordnat de tio vanligaste misstagen som styrelser i bostadsrättsföreningar gör.
Med listan nära tillhands under verksamhetsåret kan styrelsen undvika att göra samma misstag som många andra redan har gjort:

1. Styrelsen har ett felaktigt antal ledamöter
2. Styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och vice versa
3. Styrelsen följer inte röstningsreglerna
4. Styrelsen för inte detaljerade protokoll
5. Styrelsen gör misstag i jävssituationer
6. Styrelsen tar inte tillräckligt ansvar för det löpande underhållet
7. Styrelsen hanterar inte störningar
8. Styrelsen förstår inte hur långtgående det ekonomiska ansvaret är
9. Styrelsen beviljas ansvarsfrihet trots att grund för stämning finns
10. Bostadsrättsföreningen får ingen ersättning eftersom ingen stämmer styrelsen

På Bostadsjuristernas hemsida kan du som styrelseledamot läsa mer utförligt om respektive punkt.

Toppforskarens larm om bostadsmarknaden: ”Totalkollaps”

Datum: | av Daniel Mellwing

”Ett riktigt samhällsproblem”. Forskaren och toppekonomen slår larm om situationen på bostadsmarknaden.

Nyligen hade Riksbanken seminarium om vad som krävs för att få bostadsmarknaden i schack. På plats var bland andra Finansinspektionens biträdande generaldirektör Martin Noréus, som menade att de hushållens höga och växande skuldsättning är den enskilt största förklaringen till sårbarheten i svensk ekonomi, och att det är anledningen till skuldbegränsande åtgärder den senaste tiden.

Han var inte road över att hushållens skulder idag ligger omkring 189 procent av den disponibla inkomsten. ”Vi har sett en dämpning i ökningstakten, även om den vuxit till nya rekordnivåer”, sa han under seminariet rapporterar Dagens Industri.

Även Cecilia Hermansson, ekonom och forskare vid KTH, var bekymrad över situationen på bostadsmarknaden. Hon menar att det är ”ett riktigt samhällsproblem” och att bostadsmarknaden består av insiders och outsiders.

Kreditbegränsningarna mot hushållen slår fel, menade hon.

”Nu går man in och stryper kreditgivningen bara för dem som ska in på bostadsmarknaden eller för hushåll som måste flytta. Vi har en totalkollaps när det gäller hur man agerar”, sa hon enligt DI.

Hon efterlyser ett helhetsgrepp kring bostadsfrågorna.

”Vi behöver mer enkla bostäder, på samma sätt som vi haft en diskussion om enkla jobb. Det är politikerna som är impotenta och inte klarar av att genomföra de reformer som behövs”, sa hon enligt DI.

Nya lagarna BRF:en måste ha koll på

Datum: | av Daniel Mellwing

En rad punkter i Januariavtalet rör bostadsrättsföreningar. Det senaste årets lagändringar och kommande lagförslag kan ändra spelplanen väsentligt. Håll dig uppdaterad.  

Enligt Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, har det redan skett flera lagändringar som snart kommer att påverka bostadsrättsföreningarna.

– Bland annat en bestämmelse i folkbokföringslagen där lämnandet av falska uppgifter ska kunna straffas med böter eller fängelse. En annan stor snackis ifjol var GDPR. Vi ser även flera punkter i Januariavtalet som ligger till grund för regeringskansliets arbete med bland annat en ny hyresmodell och regelförenklingar inom plan- och bygglagstiftningen som berör bostadsrättsföreningar och som kan komma att leda till lagändringar på sikt, säger Stefan Lindberg, affärsområdeschef Juridik, på SBC, till tidningen Fastighetssverige.

Egrannar listar ytterligare lagar som har trätt i kraft under 2018 eller som kommer att börja gälla under det här året (källa SBC och Fastighetssverige).

  1. Kamerabevakning: Regeringen uppdaterade under 2018 den tidigare kamerabevakningslagen för att underlätta övervakning i gemensamma utrymmen i bostadsrättföreningen. 
  2. Slopat bygglov på solpaneler: Bygglovet för att montera solcellspaneler och solfångare slopades den första augusti 2018. 
  3. Producentansvar: I somras beslutade regeringen om nya sopsorteringsregler. Syftet var att göra det enklare för hushållen att källsortera. Reglerna började gälla i januari 2019. 
  4. Förenklat byggande: Januariavtalet föreslår regelförenklingar för att underlätta och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. En del av förslaget är att införa en byggbefrielse för altaner. En proposition väntas våren 2019. 
  5. Registrera en ordförande: I somras kom ytterligare ändringar i lagen om ekonomiska föreningar som nu måste registrera en styrelseordförande hos Bolagsverket. Detta ska antingen ske vid styrelseförändring eller senast den 31 december 2019. Om inte detta görs gäller inte ändringar i styrelsen. 
  6. Stärkt konsumentskydd: För att öka konsumentskyddet på bostadsmarknaden tillsatte regeringen en utredning 2015. Utredningen stod klar våren 2017 och föreslår flera förändringar som ska göra det lättare för bostadsrättsägare att förstå föreningens ekonomi och göra den mer transparent. En lagändring har ännu inte kommit på plats.

Foto: Colourbox

Sanering av vägglöss minskar – här ökar det

2019-05-03
Datum: | av Jakob Stenberg

Trenden var länge tydlig: antalet saneringar av vägglöss ökade stadigt i hela landet. Men enligt nya siffror från Anticimex sjönk antalet saneringar förra året med sex procent. Anticimex bedömer att minskningen kan bero på att svenskarna blivit mer medvetna om det lilla skadedjuret.

–  Anledningen till att saneringarna minskat i år beror förmodligen på bättre och effektivare saneringsmetoder. En annan anledning är att man är mer medveten om problematiken idag och man anlitar oss i större utsträckning i förebyggande syfte, innan problemen tagit fäste. Vi vet dock inte om den nedåtgående trenden håller i sig, det får vi se när vi stänger 2019, säger Håkan Kjellberg, skadedjursexpert på Anticimex, i en kommentar.

Men de regionala skillnaderna är stora. I 9 av 21 län ökar antalet saneringar. Dessutom har vägglössen på senare tid även spridit sig till tåg, båtar och flygplan.

Eftersom vägglössen ofta dyker upp i samband med resor tipsar Anticimex om att undvika tygresväskor, ta en titt under hotellsängen och att tvätta kläderna i 60 grader vid hemkomsten.

Här kan du läsa alla tipsen från Anticimex och här finns tabellen över vilka län som ökar respektive minskar i antalet saneringar av vägglöss.

Foto: Colorbox

7 tips för en lyckad städdag

2019-04-29
Datum: | av Jakob Stenberg

När hoppet nästan var ute kom den till sist – våren. Och med den är det dags för föreningens årliga vårstädning. Egrannar hjälper er på vägen mot en lyckad städdag.

Rent formellt faller uppgifterna under städdagen under bostadsrättsföreningens underhållsansvar. Därför går det inte att tvinga en bostadsrättsägare att delta och inte heller att ta ut straffavgift för den som inte vill delta. Däremot kan föreningen bevilja nedsättning av årsavgiften som motsvarar medlemmens arbetsinsats under städdagen.

Inför städdagen kan det vara bra att tänka på att:

1. Skicka ut inbjudningar till medlemmarna i god tid. Ett bra alternativ till att lägga lappar i alla brevlådor är att använda hemsidans anslagstavla. Om medlemmarna är registrerade där får de ett meddelande om städdagen i eposten.

2. Uppmana medlemmarna att anmäla eventuella förhinder till styrelsen.

3. Ordna med god mat och dryck och se till så att det även avsätts tid för att umgås, utan jobb.

4. Försök att dela upp arbetsuppgifterna så att medlemmarna får ägna sig åt det som de är mest intresserade av. Till exempel kan man skicka ut en fråga i förväg om vilka uppgifter som medlemmarna helst utför.

5. Passa på att inventera behovet av nyplanteringar.

6. Se till att ha ordentliga verktyg, då blir arbetet roligare och snabbare utfört.

7. Om ni hyr en container så kan det vara smart att locka medlemmarna med att de kan få slänga sina egna grovsopor där under städdagen.

Så lyckas ni med stämman

2019-04-18
Datum: | av Jakob Stenberg

Stämmotiderna är här närmar sig med stormsteg. Rent formellt ska årsstämman hållas senast sex månader efter räkenskapsårets slut, men många föreningar har i sina stadgar exempelvis bestämt att stämman hålls en viss månad varje år. Så, vad ska man tänka på inför stämman? Och hur gör man den roligare? Egrannar hjälper er.

Först och främst är det styrelsens uppgift att kalla till stämman.

– Det är bra att tänka baklänges inför stämman, eftersom det är en del som ska ske inför den. Bestäm när ni ska hålla den, när kallelsen ska gå ut, när årsredovisningen ska vara reviderad och klar, och boka en lämplig lokal, säger Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna.

Viktigt är också att ange när motioner till stämman ska vara inne. Ärenden som ska behandlas på stämman måste vara med i kallelsen så det är viktigt att motionerna är inne i god tid innan kallelsen ska gå ut.

– Det viktigaste är att vara väl förberedd. Vissa föreningar väljer att anlita en extern ordförande till stämman, vi märker redan nu att många anlitar oss för en extern ordförande. Fördelen är att ordföranden då är fri från kopplingar då han eller hon inte sitter med i styrelsen. Om samma person är både styrelseordförande och stämmoordförande så måste den personen byta hatt beroende på uppdraget. Men givetvis behöver det inte vara ett problem, det fungerar bra i många föreningar, säger Ulrika Blomqvist.

Bortsett från ren formalia kan det vara bra att vara medveten om hur läget är bland medlemmarna. Pågår det någon konflikt i huset som borde att tas upp under stämman? Förbered i så fall styrelsen på vad konflikten gäller så att ni inte blir tagna på sängen.

– Var också beredd på att svara på dagsaktuella frågor som är kopplade till föreningen, det brukar komma upp. Många följer debatten i media och har frågor kring avskrivningsregler, reavinstskatt och liknande. Se till att ha svar på hur det eventuellt påverkar er bostadsrättsförening.

En aspekt som kan te sig sekundär, men är desto viktigare är valet av stämmolokal. Tänk på att ordna en lokal där alla medlemmar får plats och med bra akustik.

– Alla kanske inte hör och ser så bra och det måste man ha i åtanke. Om ni är en stor förening kan det vara en idé att använda mikrofon. Jag har varit i en del dåliga stämmolokaler, långsmala rum utan högtalarsystem, och det har inte varit särskilt lyckat.

En stämma behöver inte vara en knastertorr genomgång som medlemmarna känner sig tvungna att närvara vid. Med några enkla knep kan det bli en trevlig kväll som ökar sammanhållningen i föreningen.

– Många ordnar fika, vissa avslutar stämman med en bit mat. Varför inte komplettera med ett föredrag av en inbjuden gäst? Det kan gälla allt från hur man gör innergården trevligare till en bakgrund till husets historia eller hur ni förbättrar brandsäkerheten. Låt fantasin flöda, säger Ulrika Blomqvist.

Läs mer i Egrannars Vårhandbok

Foto: Mostphotos

Larmet: Oväntad kostnadssmocka skuldsätter stadsbor för livet

2019-04-06
Datum: | av Daniel Mellwing

Har du koll på om bostadsrättsföreningen äger marken som huset står på? Många bostadsrättsägare drabbas nu av en rejäl kostnadschock. Och bostadsspekulanter som inte ser upp kan snart bada i skulder.

I landets storstäder sker nu kraftiga höjningar av markhyran, även kallad tomträttsavgälden, skriver SvD. Men vad innebär det för dig som bostadsrättsinnehavare? Eller som bostadsköpare? En hel del är svaret.

Bostadsrättsföreningar som äger marken som huset står på innebär en tryggare affär än om föreningen hyr marken av kommunen. Och påverkar såklart vad som är rimligt att betala för en bostadsrätt.  Om föreningen bara hyr marken kan en rejäl kostnadssmocka vänta runt hörnet.

SvD belyser med exempel. Läsaren Stig-Rune Johansson som bor i en bostadsrättsförening på Kungsholmen vittnar om förödande konsekvenser när tomthyrorna stegvis höjs.  

”För en 70 kvadratmeter lägenhet ökar boendekostnaden med 15 500 kronor per år. Det beror på att staden 2017 beslutade höja vår tomträttsavgäld med 138 procent, från 818 000 kronor till 1 950 000 kronor. I dag svarar tomträttsavgälden för 20 procent av vår månadsavgift, genom höjningen stiger andelen till 38 procent”, berättar han för SvD.

Allt fler i storstäderna vittnar hur tomträttsfällan slår. En annan läsare berättar för SvD att tomträttsavgälden höjts från en halv miljon kronor till drygt 1,5 miljoner, och att det under kommande 20-årsperiod kommer ske höjningar upp till 6,5 miljoner.

Flera föreningar står nu inför tuffa beslut, ska de ta stora lån och för att köpa loss tomten av kommunen? Vilket kan försvåra läget påtagligt när det kommer till fastighetsrenoveringar och annat. Redan skuldtyngda föreningar har såklart inte samma möjlighet, och då kan chocken bli än större.

Kruxet är också att kommunen bestämmer den nya hyran utifrån redan bestämda prislistor, vilket gör att det inte går att förhandla om markhyran, uppger SvD. Kommer smällen så gör den, och den kan bli kännbar för den boende i from av kraftigt höjda månadskostnader.

Så undviker du fällan

Som potentiell bostadsköpare står du därför inför viktiga val innan du slår till på miljonobjekt. Du bör ha koll på vad du köper. Äger bostadsrättsföreningen tomten eller inte? Det påverkar vad som är ett rimligt pris.

I årsredovisningen ska informationen finnas med, leta efter ord som ”ofri grund” eller tomträttsavgäld. Tomrättsavgälden gäller ofta i längre perioder, men en dag så går föreningens avtal med kommunen ut och då kan det smälla till ordentligt när markhyrorna räknas upp.

Så, ha koll på hur lång tid det kvar på avtalsperioden, och om avgiften är hög så bör ju priset du betalar för bostaden inte vara för högt.

En vanlig fälla är att det ofta ”missas” i bostadsrättsannonser att det handlar om en tomträtt och inte en friköpt tomt. Därför är det extra viktigt att nagelfara årsredovisningen. Är det en tomträtt, där de nya markhyrorna inte har slagit igenom? Ja, då ska du räkna noga på vad det faktiskt kan komma att kosta. Rådgör med mäklaren och prata med föreningens styrelse hur avgifterna kan förändras. Annars kan en chock vänta.

SEB:s privatekonom Jens Magnusson varnar i DI just för att bostadsrättsföreningarnas skulder ökar, vilket i praktiken innebär att din egen lånebörda ökar.

– Väldigt många har inte koll på det, säger han.

Foto: Colourbox

Så sänker föreningen elkostnaden

2019-04-04
Datum: | av Jakob Stenberg

Många bostadsrättsföreningar dras med höga elkostnader. Men innan föreningen kontaktar olika elbolag för att jämföra priser, finns det flera saker kan undersökas, tipsar Sveriges BostadsrättsCentrum, SCB.

– Det första en bostadsrättsförening kan göra är att se över sin elförbrukning överlag. Det är den största och viktigaste insatsen. Var är elförbrukningen som störst i de gemensamma utrymmena och var behövs det insatser? Är det kanske belysningen, hissen eller torkskåpet som drar onödigt mycket el? Här finns det potentiellt en hel del att göra för att minska energiförbrukningen, säger Nina Wahlberg, Affärsområdeschef teknisk förvaltning på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB, i en kommentar.

SCB tipsar även om att byta till lågenergilampor, använda närvarostyra lampor, se över hissarnas energikostnad, och att så långt som möjligt älja energisnåla alternativ när det gäller tvättmaskiner och torkskåp.

Foto: Mostphotos

Så skriver du motion till stämman

2019-04-01
Datum: | av Jakob Stenberg

Våren är stämmotider och om du har något att säga är det hög tid att skriva en motion nu. Många bostadsrättsföreningar har sina stämmor under april och maj.

Men hur skriver man en bra motion? Egrannar guidar er genom motionsskrivandets ädla konst.

Först och främst: ta reda på var du ska lämna in motionen, i de flesta fall finns det en gemensam brevlåda för bostadsrättsföreningen. Även om du mailar motionen så måste ett original skickas in via vanlig post.För styrelsens del är det viktigt att uppmuntra till motionsskrivande.Försök att vara öppen och lyssna på eventuell kritik som framförs av motionären.Alla motioner som kommer in ska behandlas av styrelsen och styrelsen ska lämna ett svar över motionen med förslag på hur stämman ska behandla motionen.

Det finns tre typer av motioner:

  1. Stadgemotioner – motioner som föreslår ändringar av föreningens stadgar
  2. Motioner som rör propositioner – en proposition är ett förslag från styrelsen
  3. Fria motioner – motioner som kan handla om i princip vad som helst

Men själva motionen då?

  • Rent formellt bör du ha en rubrik, en kort sammanfattning, förslag till lösning, och namn, adress samt datum. Den viktigaste delen är givetvis förslaget till lösning. Glöm inte att vara tydlig med ditt yrkande – vad är det egentligen du vill?
  • Gör det enkelt för övriga stämmodeltagare att ta ställning,exempelvis genom att skriva: ”Därför yrkar jag att stämman beslutar x”. Det ska vara möjligt att svara ”ja” eller ”nej” till yrkandet. Undvik att bli för långrandig, försök vara kort och koncis, och använd ett språk som är lätt att förstå.
  • Om stämman bestämmer sig för att bifalla din motion så är det upp till styrelsen att se till att motionen genomförs. Om stämman säger nej då? Eftersom stämman är det högsta beslutande organet i föreningen så är ditt enda alternativ vid avslag att försöka övertyga dina grannar inför nästa års stämma.