Vilka kontroller behöver göras i samband med ett stambyte och vem är ansvarig om något går fel? I mångt och mycket beror det på avtalsformen.
Stambyten i bostadsrättsföreningar omfattar många steg. När styrelsen väl har valt en entreprenör som ska utföra jobbet är det dags att skriva avtal. Det finns olika avtalsformer att välja mellan. Ska styrelsen välja en totalentreprenad eller utförandeentreprenad?
Vid totalentreprenad är det entreprenören som ansvarar för funktionen, projekteringen och utförandet av stambytet. Vid utförandeentreprenad ansvarar beställaren för projekteringen och entreprenörens ansvar är begränsat till själva utförandet.
– Totalentreprenad i dess renodlade form är ovanlig, oftast ansvarar beställaren för en mindre del av projekteringen även om det mesta läggs över på entreprenören, sade Nämi Sandart, entreprenadsjurist på Fastighetsägarna under ett seminarium.
Eftersom stambyten är kostsamma projekt med många inblandade kan avtalen bli omfattande. Det vanliga är därför att man använder sig av standardavtal för antingen totalentreprenad eller utförandeentreprenad.
– Föreningar som inte har tidigare vana av stambyten har mycket att vinna på att välja totalentreprenad. Det kan bli billigare än att lägga pengar på juridisk hjälp i efterhand, sade hon.
Innan styrelsen tecknar avtal med entreprenören och stambytet drar igång måste dock två punkter vara åtgärdade. Dels måste hänsyn tas till kommunala tillstånd och samråd. Vilka regler gäller i den aktuella kommunen? Det vanliga är att det måste göras en bygganmälan, men det kan också vara fråga om bygglov som måste godkännas av kommunen. Kommunen ställer krav på tekniskt samråd där beställaren, entreprenören, projektledaren och kommunens personal ska träffas och gå igenom bygget.
– Det ska lämnas in en kontrollplan, där beställaren redovisar punkter som ska kontrolleras gentemot kommunen efter ombyggnaden. Den kontrollplanen måste godkännas av kommunen innan stambytet kan dra igång, sade hon.
Dessutom är det viktigt att de boende informeras innan produktionsstart, både muntligt och skriftligt. Frågor om hygienutrymmen och om de boende kommer att kunna bo kvar måste behandlas. Var ställer de boende dammkänslig utrustning?
När stambytet är igång ska det hållas byggmöten. Entreprenören och beställaren utser en representant som kontinuerligt följer arbetet och svarar på frågor. Enligt Nämi Sandart bör man ha tre typer av kontroller vid ett stambyte.
- Beställarens egenkontroll, om beställaren inte expert bör man anlita en byggledare eller projektledare som kontrollerar byggnationen.
- Entreprenörens egenkontroll. Innan byggstart bör entreprenören sätta upp egenkontrollblanketter i fastigheten där det klart framgår vad som är kontrollerat och åtgärdat.
- Byggherrens kontrollplan gentemot kommunen. Det ska utses en kontrollansvarig som håller koll på vad som behöver kontrolleras och åtgärdas efter ombyggnationen.
Sedan måste hela bygget besiktigas. Vid stambyten är det vanligt med delbesiktningar, till exempel att rörstammar besiktigas innan de byggs för.
När entreprenaden är färdig ska det ske en slutbesiktning. Beställaren ska fixa en besiktningsman som ska gå igenom arbetet och kräva att anmärkningar åtgärdas. När arbetet är godkänt börjar en garantitid om fem år att ticka.
– Vid en totalentreprenad är det viktigt att beställaren gör en besiktning innan garantitiden löper ut. Annars kan beställaren få betala onödiga pengar för sådant som entreprenören annars hade kunnat åtgärda enligt garantin, sade hon.
Efter garantitiden har visserligen entreprenören ett visst ansvar, men det är begränsat. Det krävs att entreprenören då har gjort något väsentligt fel eller varit vårdslös.
Efter slutbesiktningen är det också viktigt att inte glömma bort att åter ta kontakt med kommunen. Beställaren ska lämna in kontrollplanen till kommunen och visa att allt är i sin ordning efter ombyggnationen. Först när kommunen ger klartecken får fastigheten tas i bruk.
