Reglerna för att hyra ut bostadsrätter i andra hand har ändrats en hel del den senaste tiden. Göran Olsson, vd för Bostadsrätterna, berättar vad som gäller.
Regeringen lade nyligen fram ett förslag om att ta bort kravet på att bostadsrättsstyrelserna måste godkänna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter. Men förslaget har inte stöd i riksdagen och kommer därför inte att genomföras som tänkt under 2013. Uthyrning av bostadsrätter måste alltså även i fortsättningen godkännas av bostadsrättsstyrelsen.
Vad är giltiga skäl för att hyra ut en bostadsrätt?
– Omständigheter som gör att bostadsrättsägaren är förhindrad att använda sin lägenhet, till exempel att personen ska jobba eller studera på annan ort eller utomlands. Att prova på sambolivet är ett annat giltigt skäl, säger Göran Olsson, vd för Bostadsrätterna.
Men lagstiftningen är suddig och det finns gråzoner om vad som är rimliga skäl för att hyra ut sin bostad, betonar han.
– Olika bostadsrättsföreningar bedömer skälen olika och styrelsens beslut är i princip inte överklagningsbara. Förutsättningarna för att få hyra ut i andra hand skiljer sig ganska mycket beroende på vilken bostadsrättsförening det handlar om, säger han.
Hur länge får man hyra ut i andra hand?
– Bostadsrättsstyrelserna brukar inte ge för långa andrahandskontrakt, men ett, två eller tre år i taget är ofta inga konstigheter. Det måste finnas en bortre tidsgräns angiven i kontraktet, men egentligen finns det ingen maxgräns för hur länge man får hyra ut. Säg att en person får en tjänst på UD i Kairo i sex år och vill hyra ut sin bostadsrätt under tiden. Det kan ingen säga nej till, säger han.
Finns inte risken att förlora besittningsrätten om man hyr ut för länge?
– Besittningsskyddet har luckrats upp på senare tid. Det innebär att man kan hyra ut sin bostadsrätt i två år utan att risk för att hyresgästen ska kunna hävda att den får bo kvar så länge den vill. Sedan går det att skriva ett avtal där hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet. Det är alltså inga problem att hyra ut längre perioder om ett sådant avtal har träffats innan tvåårsdagen, säger han.
Vilken hyra får man ta ut?
– Nya regler kommer med största sannolikhet att börja gälla från starten av 2013. Det innebär att personer som hyr ut sin bostadsrätt kommer att kunna ta ut en hyra som täcker kapital- och driftskostnader, istället för som idag att hyran baseras på en ytterst svårbedömd ”normalhyra” för likvärdiga lägenheter.
Det är ett radikalt förändrat synsätt, betonar Göran Olsson.
– Med de nya reglerna beräknas hyran med fyra procents avkastning på lägenhetens marknadsvärde plus månadsavgiften till föreningen. Även det skattefria beloppet för andrahandsuthyrningar ska höjas. Dessutom kommer möjligheten för andrahandshyresgäster att retroaktivt kräva tillbaka ”ockerhyror” att tas bort, säger han.
Vilket ansvar har bostadsägaren för hyresgästen?
– Bostadsrättsägaren är alltid ansvarig för att betala in månadsavgiften till föreningen. För att undvika problem bör bostadsägaren själv betala in avgiften till föreningen. Om andrahandsgästen glömmer bort eller struntar i att betala hyran kan det annars sluta med vräkning i värsta fall.
Bästa tips vid andrahandsuthyrningar?
– Se till att skriva ordentliga kontrakt. Laborera inte med egna avtal, det finns färdiga kontraktsmallar att köpa hos bokhandlaren. Se till att hyresgästen står för sina egna omkostnader; telefoni, bredband, el och så vidare. Och kräv att hyresgästen skaffar sig en egen hemförsäkring.
– Gör även en kreditupplysning på hyresgästen och kolla referenser, säger han.
