Nya K3-reglerna 2026 – vad BRF-styrelsen måste göra nu

Från och med räkenskapsår som påbörjas efter 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Det innebär att årsredovisningen för 2026 är den första som måste följa de nya reglerna. För många föreningar som tidigare använde det enklare K2-regelverket innebär det en stor förändring – framför allt i hur byggnaden värderas och skrivs av.

Här går vi igenom vad K3 faktiskt innebär, varför förändringen sker, och exakt vad er styrelse behöver göra.

Vad är skillnaden mellan K2 och K3?

Den största skillnaden handlar om hur föreningens byggnader redovisas.

Med K2 behandlades byggnaden som en enda tillgång med en linjär avskrivning. Det var enkelt, men gav ofta en missvisande bild av föreningens ekonomi. En förening kunde visa stora underskott trots god ekonomi, eller tvärtom.

Med K3 delas byggnaden upp i komponenter – tak, fasad, stomme, fönster, ventilation, hissar, balkonger – som var och en skrivs av enligt sin faktiska förväntade livslängd. Ett tak med 40 års livslängd skrivs av på 40 år, fönster med 20 års livslängd på 20 år, och så vidare.

K3 är ett principbaserat regelverk som ger en mer rättvisande bild av hur föreningen faktiskt mår ekonomiskt. Bokföringsnämnden (BFN) har dessutom lagt till ett särskilt kapitel 38 i K3 med anpassade regler just för bostadsrättsföreningar.

Varför blev K3 obligatoriskt?

Anledningen är enkel: K2 gav ofta en vilseledande bild av föreningens ekonomi. Köpare, banker och medlemmar kunde inte lita på att årsredovisningen visade hur föreningen verkligen mådde. En förening med stort redovisat underskott kunde i verkligheten ha utmärkt ekonomi, medan en med överskott kunde dölja eftersatt underhåll.

”Övergången till K3 är bra just därför att jämförbarheten ökar och risken att göra en felaktig bedömning, baserat på en förenings resultat, minskar”, säger Mathias Ringberger, BRF-expert på Fastighetsägarna Stockholm, till Fastighetstidningen.

Genom att alla föreningar nu redovisar på samma sätt blir det enklare att jämföra föreningar och fatta informerade beslut – oavsett om man är boende, köpare eller bank.

Vad innebär komponentavskrivning i praktiken?

Styrelsen behöver se till att föreningens byggnad inventeras och delas upp i komponenter. Varje komponent värderas separat baserat på sitt anskaffningsvärde och skrivs av enligt sin uppskattade livslängd.

Exempel på vanliga komponenter och typiska avskrivningstider:

• Stomme: 80–100 år
• Tak: 30–50 år
• Fasad: 40–60 år
• Fönster: 20–30 år
• Ventilation: 20–30 år
• Hiss: 25–35 år
• Stammar (vatten/avlopp): 40–50 år
• Balkonger: 40–50 år
• El: 30–40 år

I praktiken innebär det att när föreningen till exempel gör ett stambyte, bokas inte hela kostnaden som en stor utgift det året. Istället ersätts den gamla stamkomponenten med en ny, som skrivs av under sin livslängd. Det ger jämnare resultat mellan åren och en mer rättvisande bild.

Hur påverkas årsredovisningen?

Den synligaste effekten för många föreningar är att årets resultat kan se annorlunda ut jämfört med tidigare.

Med K2 kunde en stor renovering skapa ett enormt underskott ett enskilt år, medan åren utan renoveringar visade överskott. Med K3 fördelas kostnaderna jämnare, vilket gör att resultatet blir mer stabilt och lättare att förstå.

Det betyder också att avgiftsnivåer och underhållsplanering kan baseras på mer tillförlitliga siffror. Många föreningar som byter till K3 upptäcker att de behöver justera sina avgifter – uppåt eller nedåt – för att de nu ser den faktiska kostnadsbilden.

Checklista: Vad styrelsen behöver göra

Här är de konkreta stegen, i ordning:

Erik Fröding, Marknadsområdeschef på Ludvig & Co på Gotland, sammanfattar läget: ”Styrelsen får ett större ansvar att förstå och kommunicera ekonomin på ett tydligt sätt och underhållsplanen för byggnader blir central för en övergång till K3-regelverket.”

1. Anlita expert tidigt. Kontakta er revisor eller redovisningskonsult. K3-övergången är för komplex för att göra helt på egen hand om ni inte har ekonomisk kompetens i styrelsen.

2. Inventera byggnaden. Identifiera och dokumentera alla väsentliga komponenter. Det kan kräva en teknisk besiktning – särskilt om föreningen saknar en uppdaterad underhållsplan.

3. Uppdatera underhållsplanen. K3 och underhållsplanen hänger ihop. Planen behöver visa alla komponenter, deras förväntade livslängd, planerade åtgärder och uppskattade kostnader.

4. Fördela byggnadens värde på komponenter. Byggnadens totala redovisade värde (anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar) ska fördelas på de identifierade komponenterna. Er revisor hjälper er med detta.

5. Kontrollera att bokföringssystemet klarar komponentavskrivning. Inte alla enklare system gör det. Prata med er ekonomiska förvaltare.

6. Välj övergångsmetod. Ni kan antingen räkna om föregående års jämförelsetal enligt K3, eller välja att inte göra det (tillåtet för mindre företag). Det senare är enklare administrativt.

7. Kommunicera med medlemmarna. Förklara vad K3 innebär och varför årsredovisningen kan se annorlunda ut. Många boende kan bli oroliga om siffrorna plötsligt förändras.

Vad händer om föreningen inte byter till K3?

Att inte följa K3 är inte ett alternativ. Det är ett lagkrav. Konsekvenserna kan vara allvarliga:

Revisorn kan inte godkänna årsredovisningen, vilket ger en oren revisionsberättelse. Banker använder årsredovisningen vid kreditbedömning – en oren berättelse kan leda till försämrade lånevillkor. Och från 2025 ska alla bostadsrättsföreningar lämna in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter årsstämman.

Behöver ni hjälp att kommunicera K3 till era medlemmar?

Det viktigaste många styrelser missar är att förklara förändringen för sina boende. En årsredovisning som plötsligt ser helt annorlunda ut – kanske med andra siffror för resultat, avskrivningar och underhållskostnader – skapar oro om ingen förklarar varför.

Med Egrannars notifieringssystem når ni alla boende direkt, och i dokumentarkivet kan ni dela den uppdaterade underhållsplanen så att alla kan ta del av den.