Andrahandsuthyrning i BRF – reglerna som gäller 2026

Få frågor skapar så mycket förvirring i en bostadsrättsförening som andrahandsuthyrning. Medlemmen tycker sig ha rätt att göra vad den vill med sin lägenhet. Styrelsen vill ha kontroll över vilka som bor i huset. Och mitt emellan finns ett regelverk som inte alltid är lätt att tolka.

Dessutom har debatten blivit extra aktuell: regeringen lade under 2025 fram ett förslag om att utöka möjligheterna till andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar – men Riksdagen röstade ner förslaget. Det innebär att reglerna från 2014 fortfarande gäller fullt ut.

Här går vi igenom vad som faktiskt gäller, vad styrelsen behöver tänka på, och vilka missförstånd som är vanligast.

Grundregeln: tillstånd krävs alltid

En bostadsrättshavare som vill hyra ut sin lägenhet i andra hand måste ha styrelsens godkännande. Det spelar ingen roll hur liten lägenheten är, hur kort perioden är, eller hur bra skäl medlemmen har – utan styrelsens tillstånd är uthyrningen otillåten.

Det här är en punkt som ofta missförstås. En bostadsrätt är inte samma sak som att äga ett hus. Bostadsrättshavaren äger en andel i föreningen och har nyttjanderätt till lägenheten, men föreningen äger fastigheten. Det är den juridiska grunden till att styrelsen har inflytande över vem som bor i huset.

Inneboende – det vill säga att någon bor i lägenheten samtidigt som bostadsrättshavaren – kräver däremot inget tillstånd. Det är bara när hela lägenheten upplåts till någon annan som reglerna om andrahandsuthyrning slår in.

Vilka skäl godtas?

Sedan lagändringen 2014 räcker det att bostadsrättshavaren har ”skäl” för uthyrningen. Före 2014 krävdes ”beaktansvärda skäl”, vilket var en betydligt högre tröskel.

I praktiken godtar Hyresnämnden bland annat följande som giltiga skäl:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
• Provsamboende med en partner
• Längre utlandsvistelse
• Vård av sjuk anhörig
• Svårigheter att sälja lägenheten
• Ålder eller sjukdom som gör att man inte kan bo kvar tillfälligt

Däremot godtas inte att man köpt lägenheten med avsikt att hyra ut den löpande. Bostadsrättslagen är inte utformad för att bostadsrätter ska användas som investeringsobjekt med löpande uthyrning.

Kan styrelsen neka?

Ja, styrelsen kan neka – men inte godtyckligt. Styrelsen har rätt att säga nej om det finns ”befogad anledning” att vägra. I praktiken kan det handla om att den föreslagna hyresgästen tidigare orsakat allvarliga störningar, att det finns misstanke om otillåten vidareuthyrning, eller att uthyrningen är del av en oseriös uthyrningsverksamhet med mycket korta hyresperioder.

Styrelsen kan däremot inte införa ett generellt förbud mot all andrahandsuthyrning. Det strider mot lagen.

En viktig detalj: när styrelsen beviljar tillstånd bör det alltid vara tidsbegränsat. Vanligast är ett år i taget, och det är ovanligt att Hyresnämnden beviljar tillstånd för sammanlagt mer än tre till fyra år.

Vad händer om styrelsen säger nej?

Om styrelsen nekar kan medlemmen vända sig till Hyresnämnden och begära tillstånd där. Hyresnämnden prövar om medlemmen har skäl och om föreningen saknar befogad anledning att vägra. Om båda villkoren är uppfyllda beviljar nämnden tillstånd.

Det är värt att veta att Hyresnämndens beslut normalt inte kan överklagas. Det gäller åt båda håll – varken medlemmen eller föreningen kan gå vidare till en högre instans.

Får föreningen ta ut avgift?

Ja, men bara om det står i stadgarna. Föreningen får ta ut en årlig avgift på maximalt 10 procent av prisbasbeloppet per lägenhet som hyrs ut i andra hand. För 2026 innebär det max 5 880 kronor per år. Om uthyrningen är kortare beräknas avgiften proportionellt.

Avgiften gäller bara vid andrahandsuthyrning av hela lägenheten. Inneboende kan inte avgiftsbeläggas.

Regeringens förslag som Riksdagen sa nej till

Under 2025 lade regeringen fram proposition 2025/26:187, ”En mer flexibel hyresmarknad”, som bland annat föreslog att utöka möjligheterna till andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson motiverade förslaget med att ”för att bättre utnyttja det befintliga bostadsbeståndet behöver det vara enkelt att hyra ut sin bostad.”

Branschens reaktion var skarp. Kenny Fredman, samhällspolitisk chef på Bostadsrätterna, varnade: ”Det riskerar att förändra bostadsrätten i grunden.” Han menade att ett av de ursprungliga förslagen dessutom ”hade öppnat upp för att bostadsrätter i större utsträckning hade kunnat användas i exempelvis kriminell verksamhet.” HSB:s förbundsordförande Johan Nyhus beskrev förslaget som ”ett allvarligt ingrepp i bostadsrätten som boendeform” som ”påverkar människors trygghet i deras egna hem och riskerar bidra till ökad spekulation”, enligt Fastighetstidningen.

Riksdagen valde att avslå förslaget. Motioner från bland annat Vänsterpartiet och Miljöpartiet argumenterade mot utvidgningen, och en majoritet i civilutskottet delade den uppfattningen.

Det innebär att regelverket från 2014 gäller oförändrat. Styrelser som hört talas om ”nya regler” för andrahandsuthyrning kan alltså andas ut – inget har ändrats.

Fem vanliga missförstånd

”Jag äger lägenheten, så jag hyr ut som jag vill.” Nej. Bostadsrätt innebär inte ägande i traditionell mening. Styrelsens tillstånd krävs alltid för andrahandsuthyrning av hela lägenheten.

”Jag ansvarar inte för min hyresgäst.” Jo, det gör du. Om andrahandshyresgästen inte betalar avgifter, stör grannarna eller orsakar skador är det bostadsrättshavaren som föreningen håller ansvarig. I värsta fall kan otillåten eller problematisk uthyrning leda till förverkande av bostadsrätten.

”Det finns ingen tidsgräns.” I praktiken sätter både styrelsen och Hyresnämnden tidsgränser, oftast ett år i taget. Sammanlagt beviljas sällan mer än tre till fyra år.

”Jag kan hyra ut via Airbnb utan att fråga.” Korttidsuthyrning via plattformar som Airbnb hamnar i en gråzon, men om lägenheten upplåts i sin helhet – även för kort tid – krävs styrelsens godkännande. Upprepade korttidsuthyrningar utan tillstånd kan dessutom leda till rättsliga konsekvenser.

”Styrelsen kan inte stoppa mig om jag har skäl.” Styrelsen kan inte godtyckligt neka, men har rätt att säga nej om det finns befogad anledning. Och utan styrelsens tillstånd eller Hyresnämndens beslut är uthyrningen otillåten.

Styrelsens checklista för andrahandsuthyrning

1. Se över stadgarna. Kontrollera att stadgarna reglerar andrahandsuthyrning och att eventuell avgiftsrätt finns inskriven.

2. Skapa en tydlig process. Ha en skriftlig rutin för hur ansökningar ska göras, vilken information som krävs och hur lång handläggningstiden är. Det minskar konflikter och ger styrelsen trygghet.

3. Dokumentera alla beslut. Varje ansökan och varje beslut – beviljande eller nekande – ska dokumenteras skriftligt med motivering.

4. Tidsbegränsa alltid. Bevilja aldrig tillstånd på obestämd tid. Ett år i taget med möjlighet till förlängning är standard.

5. Informera medlemmarna. Se till att alla vet vilka regler som gäller och hur processen fungerar, så att frågor inte uppstår i onödan.

Hantera andrahandsuthyrning smidigare

Många styrelser hanterar fortfarande ansökningar om andrahandsuthyrning via mejl, pappersblanketter eller informella samtal. Det skapar risk för att beslut inte dokumenteras ordentligt och att medlemmar inte vet var de ska vända sig.

Med Egrannars ärendehantering kan styrelsen ta emot ansökningar digitalt, hålla dialog med medlemmen på ett ställe och dokumentera beslut – allt samlat och spårbart.