Att vara ordförande i en bostadsrättsförening är en ansvarsfull position. Vad många inte vet är att ordföranden kan hållas juridiskt ansvarig för olyckor och annat slarv i föreningen. Advokaten Martina Slorach går igenom vad som är viktigt att tänka på för att undvika onödiga risker.
Hej Martina,
Jag fick en nattsvart beskrivning på vad en styrelse/ordförande kan stämmas för. Är det som den beskrivning jag fick vore det omöjligt att få någon som vill ställa upp. Kan du ge din syn på saken?
Hej!
Att vara ordförande i en bostadsrättsförening är en mycket ansvarsfull position. Följande redogörelse kan därför ha visst avskräckande effekt från att engagera sig i styrelsen, men om styrelsen har bra kunskap och väl utarbetade rutiner så kan man effektivt undvika risker.
Styrelsen är ansvarig för husets underhåll och skötseln av föreningens angelägenheter. Styrelsen kan inom sig utse ansvariga för olika områden. Det är viktigt att den som fått ansvaret för något uppfattat och accepterat ansvaret, samt att denne har förutsättningar att ta ansvaret, till exempel genom att få tillgång till resurser och information som räcker för att kunna ta ansvaret.
Om inte någon ansvarig utsetts så är det i regel föreningens ordförande som åläggs ansvaret. Det är möjligt att delegera visst ansvar utanför föreningen också, till exempel en förvaltare, men då gäller att avtalet är tydligt avseende ansvaret och att förvaltaren har realistiska möjligheter att ta ansvaret.
En styrelsemedlem kan bli skadeståndsskyldig eller till och med dömd till straff i flera olika situationer, bland annat följande*:
- En grundläggande förutsättning för ansvar är i regel att styrelsemedlemmen agerat ”vårdslöst” det vill säga inte skött sig som en normalt aktsam person borde gjort. Det är ofta svårt att avgöra vad som är vårdslöst och vad som inte är det, men ett bra tips är ju att vara extra noggrann och aktsam för att vara på den säkra sidan.
- Fastighetsägaransvar: Om styrelsemedlemmen har tilldelats ansvar för någon del av fastighetsunderhållet som inte fullgjorts, till exempel snö och is inte skottas från taket, trasiga klätterställningar inte lagas eller ombyggnad som inte avskärmats tillräckligt och någon eller något skadas kan styrelsemedlemmen dömas för till exempel vållande till kroppsskada eller i riktigt allvarliga fall vållande till annans död.
Det finns ett rättsfall från en bostadsrättsförening på Östermalm i Stockholm där en pojke förolyckades efter att ha åkt i en trasig hiss. Föreningens ordförande kände till skadan men hade inte stängt av hissen i avvaktan på reparatör. Han blev åtalad för vållande till annans död. Högsta domstolen ansåg inte att ordföranden kunde förutsett olyckan, men det är ett omdiskuterat fall. Säkrast är alltid att spärra av, stänga av och i möjligaste mån skydda från olyckor. Främst förstås för att förhindra skada på personer, men även för att undgå att bli straffad om olyckan är där.
Som ordförande har man huvudansvaret om man inte har delegerat ansvaret vidare.
- Ansvar för lägenhetsförteckning och medlemsförteckning: Om styrelsen inte för en lägenhetsförteckning eller medlemsförteckning kan ansvarig styrelsemedlem dömas till böter. Den som lämnar ut felaktiga uppgifter från lägenhetsförteckningen kan också dömas till böter. Det är därför viktigt att ha en god rutin för att föra in ändringar i lägenhets- och medlemsförteckningen.
Bankernas meddelanden om att en lägenhet har pantsatts måste noggrant antecknas i lägenhetsförteckningen. Felaktig information avseende ägare och pantförskrivningar kan orsaka stor ekonomisk skada.
- Ansvar vid medlemsprövningen: Styrelsen får endast lägga lagens och stadgarnas bestämmelser till grund för beslut om medlemskap. Om föreningen nekar medlemskap på felaktiga grunder så kan de som deltagit i beslutet bli skadeståndsskyldiga. I ett fall avseende en bostadsrättsförening i Bromma så nekade föreningen medlemskap till köparen av en lägenhet på grund av att säljaren av lägenheten hade skulder till föreningen. Köpet blev i och med det nekade medlemskapet ogiltigt, och säljaren fick sälja om lägenheten. Vid denna försäljning fick säljaren ett lägre pris för lägenheten. Prisskillnaden, som uppgick till över en miljon kronor, fick styrelseledamöterna som fattat det felaktiga beslutet ersätta säljaren.
- Diskriminering: Om styrelsen nekar någon medlemskap på grund av etnicitet, kön, sexuell läggning, könsöverskridande identitet eller uttryck, religion eller annan trosuppfattning eller funktionsnedsättning så kan det utgöra diskriminering och styrelseledamöterna som deltagit i beslutet kan bli dömda att betala diskrimineringsersättning.
- Styrelsemöten: Om ordföranden inte kallar alla ledamöter och ser till att de har underlag för ett visst beslut som sedermera tas kan han eller hon dömas till böter eller fängelse.
*(observera att detta inte är en uttömmande lista).
Slutligen är det bästa att upprätta rutiner och ta reda på vad som gäller. Ta hjälp av förvaltare eller andra specialister om det behövs, så kommer ni klara er fint! Det är alltid en god idé att styrelsen omfattas av en ansvarsförsäkring för att det ska gå lättare att hitta ledamöter.
Martina Slorach, advokat
Gå på en kurs i bostadsjuridik
Advokaten Martina Slorach anordar ett utbildninstillfälle i bostadsjuridik som går av stapeln den 28 september.
Anmälan: http:www.slorach.se.
Läs mer: http://www.slorach.se/wp-content/uploads/2015/09/Kurs-i-bostadsjuridik-3-nov.pdf
